不動産投資において普段聞かない言葉を多く使います。借地権もその一つで、なにやら難しく感じるかと思いますが不動産投資において必ず理解しておかなくてはいけない非常に大切な概念です。広告で借地権付き建物という言葉を目にしたことはあるかと思います。そして所有権の土地よりも借地権の土地の方が安く感じられたことはないでしょうか。今回は借地権についてご説明していきたいと思います。
目次
借地権とは
地上権及び土地賃貸借と建物の賃貸借について定めた建物の所有を目的とする法律である借地借家法における概念で、つまりは土地を借りて建物を建てる権利のことです。不動産を購入する場合土地と建物両方で売買されることが多いですが土地を借りて建物が建てられている場合、建物を所有している人と土地を所有している人が別となります。
借地権とは字のごとくその土地を借りる権利のことですので“借地権付き建物”とある場合、土地は地主のもので買主は建物の所有権を持つことになります。借地権の付いた土地を底地と呼んでいます。
このように同じ場所にある不動産で土地と建物で所有者が別の場合があるので、購入には注意が必要です。
地上権・賃借権とは
地上権
他人の土地において、工作物を所有するために土地を使用する権利です。工作物とは建物の他にトンネルや井戸や竹林などが該当します。地上権者は土地の利用の他、地上権の譲渡や土地の賃貸をすることができ、地上権の登記をすることで土地の持ち主が土地を譲渡した第三者に対して地上権を主張できます。抵当権を土地の持ち主の許可を得ずに設定することもできます。
地上権は所定の物や権利を直接支配できる性質から“物権”と呼ばれます。
賃借権
賃貸借契約による借主の権利を指します。契約の範囲で物件（建物や部屋）を使用することができるが賃貸人に賃料を払う義務が生じます。賃貸人の承諾なしに賃貸権の譲渡、転貸、登記はできません。民法上”債権”と呼ばれます。
債権債務関係であるため借地権の譲渡や建て替えに際しては譲渡承諾料や建替え承諾料等を支払う必要があります。
借地権つき建物のメリットとデメリット
同程度の物件で所有権よりも安く手に入れられることがメリットです。価格が7割程度まで下がることや不動産取得税、固定資産税、都市計画税がかからないためです。貸主に土地の使用料（地代）を支払う必要がありますが経費として計上することができます。一方で、デメリットとして土地を所有していないので担保とすることはできません。建物の担保評価が低い場合融資を受けられる可能性は下がります。また、上述のように建て替えや売却には貸主の許可を得なくてはなりません。地代の値上げや契約更新の際の更新料の支払いもあります。
平成4年8月1日に借地借家法が改正
平成4年8月1日以前に設定された借地権は旧法適用、それ以降は改正法適用となるため注意が必要です。
旧借地法は建物所有に際して土地の契約期間を定めた法律で契約書に定めがなかった場合、契約の存続期間は堅固建物30年以上、期間の定めが無い場合60年、非堅固建物20年以上、期間の定めが無い場合30年でした。
旧借地法は賃借人に有利なもので対して明け渡しを要求する際、正当な理由がないと認められないものでバブル時、土地の有効利用が借地では難しかったことから新借地借家法の改正につながったといわれています。旧法では立ち退きに苦慮する事例が多かったことから期限を明確に確定する借地借家法が施行されました。予め決められた期限を守り土地を返還する決まりです。
しかし借地借家法が施行される以前に契約が結ばれた借地権には、旧法が適用され、新法に切り替えるには契約⾃体を新たに取り交わさなければならないので購入したい物件がどのような状態か確認しなくてはいけません。
新借地借家法の種類
普通借地権
旧法のように法定更新が可能で堅固建物と非堅固建物の区別はありません。
定期借地権
法定更新ができず、期間満了時に借地権者は土地を更地にして地主に返還する必要があります。
以下の３つに更に分かれます。
一般定期借地権
存続期間は50年以上、満了時に更地にして土地を返還する必要があります。
建物譲渡特約付借地権
存続期間は30年以上、満了時には貸主が建物を買い取ることを約束した契約です。
事業用定期借地権
事業用に利用することが目的であり、10年以上50年未満の期間を定めて契約します。公正証書により契約が締結されます。
普通借地権と同様に満了時は更地にして返還する必要があります。
今回は借地権のメリット・デメリットをお伝えしました。不動産投資には人それぞれスタイルがあり、自分自身に合わせて投資戦略を立てていくことになります。あえて借地権付きで運用するのか、所有権にこだわるのか、判断が難しい場合はプロに相談することも検討してはいかがでしょうか。
まとめ
- 土地を借りて建物を建てる権利を借地権という
- 借地権の中には地上権、賃借権の２つがある
- 地上権は他人の土地において、工作物を所有するために土地を使用する権利
- 賃借権は契約の範囲で物件を使用することができるが賃貸人に賃料を払う義務が生じる
- 同程度の物件で所有権よりも安く手に入れられることが借地権つき建物のメリット
- 建て替えや更新の際に貸主の許可を得なくてはならず地代もかかるのがデメリット
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