頻繁にあるものではない相続ですが、いざ相続が発生したときにどうしたらよいのかわからず、手順や必要書類を調べることに困った、あのときこうしておけばよかったなどの後悔を抱えることもあります。そうならないよう、いざというときのため不動産相続の手順や費用を確認しておきましょう。
親族で不動産を分割相続する方法4種類
まず、不動産は現金と違い相続者が複数の場合均等に分割するのが難しい性質があります。そのためいくつかの方法をもって分割相続する方法がとられています。
1.現物分割は、土地をそのまま分ける方法
共有不動産を分筆(※1)してそれぞれの土地を共有持分権者(※2)がそれぞれ取得する方法です。分けるというと簡単そうですが土地の値段は道路に面しているか、北側南側など条件により価値が変わります。そのため分割しても不公平になりやすくトラブルになる可能性もあります。
※1 登記簿で一個の土地とされているものを不動産用語で一筆、という表現をします
※2 複数の人で財産を共有しているとき、共有している財産のうえに成り立つ所有権を持分権といいます
2.換価分割は、土地を売却してお金に換金して分割する方法
土地を売却して得た金銭から相続人間で分配する方法なので明快です。代償分割(後述)のように代償金の金額をめぐって争うこともありません。相続税を支払うとき現金が無くても支払いがしやすいメリットもあります。また、相続者が遠方の場合土地の管理をしたくないと考える場合もあり、換金した方が嬉しい場合もあります。
3.代償分割は、相続した人が他の相続人に金銭で払う方法
土地に家があり、そこに住み続けたい相続人がいる場合換価分割ができません。そのときの対応として役に立つのが代償分割です。家に住み続けたい特定の相続人に相続させ、その相続人が残りの相続人に相応の金銭を支払うものです。相続人がこれを支払える状況であれば問題ないのですが、万が一金銭を支払えない状況になってしまった場合は訴訟に発展する可能性があり余計な負担となる可能性があります。
4.共有分割は、相続人皆で共有する方法
相続人の共有名義にして不動産相続をする方法です。共有ということは不動産に関することは全員の同意が必要となるため、一人が売却したいと考えても残りの相続人の同意が得られなければ売却できないデメリットがあります。共有物の分割といい、共有名義を解消して単独所有にすることで理論上は売却することができるようになりますが、土地の状況によって買い手が付くかどうかは別の話です。
不動産相続に必要な書類一覧
相続人全員の戸籍謄本
被相続人死亡日以降、本籍地のある市区町村役場に対して相続人全員の戸籍謄本の取得を申請し、手続きします。
※郵送、コンビニ受け取りも可能
相続人全員の印鑑証明書
印鑑登録証とは異なることに注意。印鑑登録証かマイナンバーカードを使い、役所で印鑑登録証明書交付請求書に必要事項記載のうえ、提出します。
※マイナンバーカードを使えばコンビニのマルチコピー機でも可能
被相続人の戸籍謄本
被相続人の本籍地の役所で、「相続で必要なので出生から死亡までの戸籍を取れるだけください」と伝えましょう。戸籍集めは直近の戸籍からだんだんさかのぼっていくことになります。場合によっては除籍謄本(同じ戸籍内において、その本籍地に生存している人がいない場合)や改製原戸籍謄本(かいせいげんこせき：戸籍法が改正されて換えられる前の戸籍証明書)も必要になりますのであらかじめ専門家の助言をもらえるとスムーズです。
一つの役所ですべてがそろうことは少ないので、その次はどこの役所に聞くべきか教えてくれます。その際あまりにも遠方だと行くことが難しいと思います。そのような場合は郵送で申請することとなります。請求先の役所のWebサイトに方法が記載してあるので確認しましょう。
一般的には以下の手順です。
- 戸籍請求用紙をダウンロード、身分証明書のコピーを用意(免許証等)
- 最初に取得した戸籍のコピーを用意（被相続人との関係性を証明するため）
- 定額小為替（郵便局で購入可能）
- 返信用封筒（切手を貼っておきます）
出生の戸籍にたどり着くまでこれを繰り返します。
被相続人の住民票の除票
被相続人が不動産所有者であることを証明するため本籍地、住所、氏名が記載されている除住民票を用意します。
不動産の登記簿謄本に記載されているのは住所と氏名、戸籍謄本に記載されているのは本籍地と氏名なので本籍地、住所、氏名がすべて記載されている除住民票を用意することで被相続人が不動産所有者であることを証明する書類となります。
遺産分割協議書
遺言が無い場合、相続人全員が遺産分割内容に合意したという証明書のようなものです。これにより後々のトラブルを軽減することができます。遺産分割協議書は誰にでも作れるものですが難しい場合は弁護士など専門家に依頼するのも手段です。
登記事項証明書
登記事項証明書の取得のため交付申請書を記載します。登記所（法務局、支局、出張所）で申請することができ、Web上でも申請が可能です。登記事項証明書は、証明する内容によって4つに分けられます。全部事項証明書があれば他3つの証明書すべてカバーすることができますので全部事項証明書にしましょう。
- 全部事項証明書：過去から現在にいたるすべての登記事項に関する情報が記載
- 現在事項証明書：今日現在において有効な登記事項のみが記載されている
- 一部事項証明書：登記簿抄本とも呼ばれ不動産の一部の登記事項だけを証明する
- 閉鎖事項証明書：既に閉鎖されている過去の登記事項のみが記載
不動産を相続する相続人の住民票
相続人全員の住民票を役所で取得します。
不動産の固定資産評価証明書
固定資産課税台帳に記載されている土地や建物の証明書です。固定資産の評価額は、固定資産評価基準という国が定めた基準を基に、所在地の市長が決定します。その見直しは主に3年ごとにおこなわれています。東京都23区では各都税事務所、それ以外の地域では市町村役場で取得が可能です。遠方の場合郵送も可能です。
証明書の請求時に必要な書類は、窓口に来た人の本人確認書類、法人申請は法人代表社印（委任状は不要）、委任状（本人以外の場合）、証明手数料です。本人確認書類は具体的に以下です。
- 運転免許証
- 顔写真付き住民基本台帳カード
- 健康保険証
- 年金手帳
- パスポート
- 介護保険証
- 老人医療証
- 後期高齢者医療証
- 在留カード
※顔写真がない本人確認証明書のときには前出の内2つを提示
書類がすべてそろったら不動産投機 の変更を法務局に申請します。専用の申請書が必要なので法務局のWebサイトを確認しましょう。
不動産相続の手順
市区町村に死亡届の提出と遺言書があるか確認
死亡届の提出は死亡から7日以内と法律で定められているので必ずおこないましょう。
相続登記に関する書類をすべて集める
上記、『不動産相続に必要な書類一覧』に記載の書類です。これを法務局へ提出しますが一つでも不足があると受け付けられないので一つ一つ確実に手に入れていきましょう。
遺産分割協議を相続人どうしでおこなう
相続人全員で協議することが大切です。どうしても参加できない場合は後日遺産分割協議を参加できなかった人に認めてもらう、でも問題ありません。この際、遺産分割協議の証しとして遺産分割協議書を作成し、これには全員の署名をいれましょう。
注意点としては、相続人全員で協議したという証拠になること、不動産については登記事項証明書を書き写すことがポイントです。
法務局へ提出～納税
法務局に書類を提出してから約1～2週間後に権利証が発行され、相続登記は終了です。
登記自体は終わりですがそのあとは相続税の支払いがあります。被相続人が亡くなった日から10か月以内に申告をし、納税しなければならないため、相続税申告書を作成し作成税務署へ提出する作業も10か月以内にしなくてはなりません。
不動産相続にかかる費用や税金
登記のための書類集めは大変な労力がかかりますが自分でおこなう場合は司法書士に依頼した場合で20～30万円ほどです。
不動産相続で一番大きな費用としては相続税です。相続税評価額の総額が基礎控除額を超える場合相続税の納税義務が生じ、控除額の計算式は以下です。
3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）＝相続税の基礎控除額
被相続人が亡くなった日から10か月以内に相続税申告書を作成提出し、納税しなければなりません。
関連記事：不動産を生前贈与する際に発生する税金とその節税について
まとめ
不動産の相続の流れ、必要な書類、費用についてご紹介してきました。事前に理解しておくことでいざというとき、相続までの流れが想像できるのではないかと思います。落ち着いて一つ一つクリアしていくことでスムーズに相続が可能になります。
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