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不動産投資ローンの借り換えを検討の方必見!借り換えのメリットデメリット、借り換えができる条件は?

不動産投資ローンの借り換えを検討の方必見!借り換えのメリットデメリット、借り換えができる条件は?

不動産投資ローンは長い期間をかけて返済していくものですが、その期間中に空室が増えて返済が難しくなっていくなどトラブルに見舞われることも考えられます。

そんなとき高い金利で借りていたことが月々の返済に影響を及ぼしているなら借り換えを行うことで金利を下げて利回りを向上させキャッシュフローを改善することで挽回できるかもしれません。ですが借り換えは誰にでもできるものではなく、以前なら通った人でも借り換えができないこともあるため注意が必要です。今回は不動産投資ローンの借り換えについてご説明していきます。

不動産投資ローンの借り換えについて

不動産投資ローンを組んでいる金融機関を変更することを借り換えといいます。金利を下げて利回りを向上させキャッシュフローを改善することが最たる目的です。

借り換えローンのある金融機関は、三菱UFJ銀行・三井住友銀行・みずほ銀行・りそな銀行などの都市銀行、地元に密接した地方銀行、信用金庫、信用組合やネット銀行があります。

政府系で日本政策金融公庫でも不動産投資ローンを扱っており、営利団体ではない性質上金利が低めなのが特徴です。ただし、各種税金や年金、公共料金などが未納の場合印象が悪くなる傾向があります。

都市銀行が最も金利面で有利ですが審査が厳しいためよほど優良物件ではない限り難しく、不動産投資を始める頃に一度落ちている場合は難しいでしょう。結果的に地方銀行となる場合が多いです。

関連記事:不動産投資を始めるうえで知っておきたいローンの金利について。金利の種類と低く抑えるポイント

借り換えを検討するときの判断基準は?

借り換えを検討するときの判断基準は一般的に、借り換えで1%以上下がること・返済残高が500万円以上あること・返済期間が10年以上あること、です。

返済期間延長を目論んで借り換えをすることはできないので35年で契約していて20年目で借り入れをすると15年で返済する必要があります。

以下の計算式に当てはめて借り換えをしたときのメリットを算出します。

(現在のローン残額 × 金利差 × 残りの返済期間)÷ 2 – ローン残高の1%(諸費用)=借り換えで得られる金額

借り換えを検討すべきであっても借り換えができるとは限りません。借り換えは再度不動産投資ローンを組むことと同じなので、不動産投資ローンを始めたときとほぼ同じ属性条件の審査(勤務先・勤続年数・年収・与信など)に加え、一度もローン滞納が無いこと、物件の稼働率が高いこと、連帯保証人を用意すること、などがあります。

不動産投資ローンの借り換えのメリット

金利が下がりキャッシュフローが改善することで利回りが向上し利益が増えます。その利益で物件の設備を良くして資産価値を上げ、他の物件購入の頭金にするなど新たなビジネスチャンスを創出することも考えられます。

また、現在よりも大手銀行へ借り換えができればそのぶん信用力が向上し、他の物件購入の際にも大きなメリットとなります。

不動産投資ローンの借り換えのデメリット

借り換えの際には最初の金融機関に全て返済をしなくてはなりません。金融機関は金利を得ることで利益としているので借り換えをされると想定していた金利を得られなくなることになります。そのため、一括繰り上げ返済手数料(定額または目安はローン残高の1%程度)が設定されています。

その他の諸費用として抵当権抹消登記、借り換えローンの抵当権設定登記に登録免許税と司法書士報酬がそれぞれかかり、さらに借り換え先の諸費用として融資手数料(定額または借入金額の2%程度)、保証料(金融機関ごとに異なる)、印紙代(1万円ほど)などがかかります。事前に計算しておかないと借り換えの恩恵をあまり得られないことになりかねないので注意しましょう。

また、借り換え前のローン完済時の年齢が80歳だったのに借り換え先では75歳であったなど金融機関ごとの条件が違う場合、融資期間が短くなり月々の返済額が逆に増える場合もあります。さらに金利変動のリスクもあり途中で上がり負担が増す場合があることも理解しておきましょう。

不動産投資ローンの借り換えをするときの流れ

必要書類は金融機関ごとに異なりますがおよそ以下の資料を用意します。

個人資料

身分証明書、経歴書、返済予定、資産表、源泉徴収票、確定申告書数期分、確定申告書※法人の場合は更に、登記簿や決算書

物件資料

登記簿、公図、測量図、間取り図、レントロール、諸費用費用一覧、概要説明書または重要事項説明書

金融機関担当者へアポイントをとり、必要な資料を事前にヒアリングしておきます。面談から審査完了までは1か月ほどかかります。

融資決定したら金銭消費貸借契約を交わし、借り換え元にローン残額を返済します。その後借り換え元の金融機関が設定している抵当権を抹消、借り換え先の金融機関に抵当権を設定します。

借り換えを行うことで金利を下げて利回りを向上させキャッシュフローを改善することが期待できますが、しっかり計算をしたうえで行動しなくては逆にリスクを増やす結果になりかねません。場合によっては借り換えをすべきこともありますが、不動産投資を始めるときに長期的な計画を立て、その計画はよほどのことが無い限り破綻しないように細心の注意を払って運営していくことが本来最も大切なことです。

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