不動産投資において、900万円以上の課税所得を得られた場合法人化することで節税に有効です。では法人化において設立形態は何を選ぶべきでしょうか？株式会社・合同会社・合名会社・合資会社…(因みに有限会社は2006年5月の会社法施行以降新規設立ができなくなりました)様々ありますが主に個人でおこなっている不動産投資の場合どのようにすればよいのか、今回は不動産投資の観点から法人設立形態についてご説明したいと思います。
目次
法人設立形態について
株式会社
投資家が金銭などを出資し、経営を出資者で選んだものに任せる会社です。
出資者：1人以上でOK
出資者責任：有限責任(無限責任、有限責任は会社が倒産したときなどに出資者が負うべき責任の範囲の広さ)
出資の目的及び金額：金銭＆その他の財産（信用・労務の出資不可）[1円以上]
決算公告（決算の公表）：必要
内部自治（強制規定、利益・権限の配分等について）：
法規規制⇒法律上の決まりが多い。利益・権限の配分は出資額に比例
内部自治（機関設計）：株主総会と取締役1名必要（監視機関の設置が必要）
株式の公開：できる
合同会社
金銭を出資した投資家だけで構成する会社です。原則として投資家たちで経営します。
出資者責任：有限責任
出資の目的及び金額：金銭＆その他の財産（信用・労務の出資不可）[1円以上]
決算公告（決算の公表）：不要
内部自治（強制規定、利益・権限の配分等について）：
定款自治⇒社内規定で自由に決められる。利益・権限の配分は自由
内部自治（機関設計）：制約なし（機関設計の規定なし。意思決定は業務執行役員の過半数で決める）
株式の公開：できない
合名会社
原則として全員で経営する会社です。全員が債権者に対して無限の責任を負います。
出資者責任：無限責任
出資の目的及び金額：金銭＆他財産に加え、信用・労務の出資も可[金・物以外も可]
決算公告（決算の公表）：不要
内部自治（強制規定、利益・権限の配分等について）：
定款自治⇒社内規定で自由に決められる。利益・権限の配分は自由
内部自治（機関設計）：制約なし（機関設計の規定なし。意思決定は業務執行役員の過半数で決める）
株式の公開：できない
合資会社
合名会社に経営に参加しない投資家が加わった会社です。
出資者責任：無限責任、有限責任
出資の目的及び金額：金銭＆他財産に加え、信用・労務の出資も可[金・物以外も可]
決算公告（決算の公表）：不要
内部自治（強制規定、利益・権限の配分等について）：
定款自治⇒社内規定で自由に決められる。利益・権限の配分は自由
内部自治（機関設計）：制約なし（機関設計の規定なし。意思決定は業務執行役員の過半数で決める）
株式の公開：できない
不動産投資の場合、出資者責任の観点から株式会社か合同会社となる場合がほとんどです。
株式会社と合同会社どちらを選ぶ？
株式会社のメリット・デメリット
株式会社は社会的認知度も高く、株を発行して資金を集めることができます。デメリットとしては決算公告が必要なことで十万円ほど費用がかかることです。
合同会社のメリット・デメリット
設立費用が安く決算公告が不要。状況次第で後から株式会社に変更することもできます。デメリットとしては社会的認知度が低いこと、株式公開はできないことですが個人規模の不動産投資においてこれらはほとんどデメリットにはならない傾向です。
不動産投資にともなう資産管理会社の設立について
法人化＝自身の資産管理会社の設立ということになりますが、大きく３つのパターンに分かれます。
管理受託型
既に大家さん「 個人 」が所有している収益不動産の管理を、設立した資産管理会社に委託する方式です。
簡単かつ安定的に資産管理会社で収入を計上できますが、管理料は家賃収入の１０％程度を税務署が認める限度といわれています。
転貸（サブリース）型
既に大家さん「個人」が所有している収益不動産を設立した資産管理会社に一括で賃貸し、資産管理会社が一般の入居者にまた貸しする方式です。空室リスクは資産管理会社が負うので、サブリース料は管理受託型の管理委託方式の管理料より高く設定することができ、満室想定家賃収入の１５～２０％程度となります。
直接保有型
資産管理会社が自社で収益不動産を所有し、賃貸経営をおこなう方式です。不動産賃貸による賃料収入は全て会社のものとなり、さらに不動産を売却した時のキャピタルゲイン（ 場合によってはキャピタルロス ）も会社のものとなります。
合同会社は費用を抑えて設立が可能
個人レベルの不動産投資において株式会社と合同会社では合同会社によるデメリットはあまりないと上述いたしました。
具体的に合同会社を設立するにあたって、手順をご紹介いたします。
【3日～1週間】
1：代表者を決める
副業規定の確認
2：社名を決める
3：社判を作る
実印、銀行印、角印、横判
4：資本金を通帳に入金する
1円～OK、持分に応じて
5: 定款の作成 (A)
事業目的、役員、決算期など
6：登記申請書の作成 (B)
登記申請書表紙
資本金決定書
代表者就任書
払い込み証明書
資本金の通帳のコピー
代表者印鑑証明書 原本
7：印鑑届書の作成 (C)
8：登記すべき事項をUSBへ保存 (D)
9:印鑑、(D)をもって管轄の法務局へ
10: 相談窓口で書類の不備の確認
印鑑を一通り持っていればその場で訂正可
11：収入印紙6万円分の購入（電子申請で節約可能）
12：印紙を申請書に貼って提出
【５日～7営業日後⇒登記完了】
13：印鑑カード交付申請書の作成
事前に作成しておく
14：法人カードの作成
15：会社謄本、印鑑証明書の交付
まとめ
設立形態について株式会社と合同会社では合同会社によるデメリットはあまりないことをご紹介いたしました。法人に関しては税制、会計等の幅が広がり個人で投資を行うより複雑にはなりますが、法人をうまく活用することにより、より不動産投資が効率的になり、また規模の拡大を将来的に考えている場合はより有効な仕組みとなります。
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