不動産投資において物件を探しているとセットバック、2項道路に接する、という記載を目にします。セットバックとは物件がある敷地に接道する道路が幅４m以下の場合、防災の観点から道路と敷地を含めて4mの範囲を確保しなくてはならないので、自分の土地でありながら塀や建築物を建てることはできない状態があることを指します。また、そのような道を２項道路(建築基準法第42条第2項の規定により道路であるものとみなされた幅4m未満の道のこと)といいます。
今回は不動産投資の基礎知識としてセットバックと２項道路についてご説明していきたいと思います。
接道義務
セットバックについてご説明する前に接道義務についてご説明します。接道義務とは、建築基準法第43条で定められた“都市計画区域・準都市計画区域内にある建築物の敷地は、幅員4メートル以上の道路と2メートル以上接しなければならない”というものです。建築物を建てる為には必ず敷地が定められた決まりに沿って道路に接してなくてはいけないというわけですね。
２項道路
次に２項道路についてご説明いたします。建築基準法が施行された昭和25年以前から利用されてきた道路では建築基準法による道路の要件を満たさないものが出てきてしまいました。そのため建築基準法によって道路の要件は幅員4m以上ある道、と規定されましたが昭和25年以前から長年使用されてきた道路の場合、行政側が特別に道路として指定した場合に限り建築基準法上、道路とみなされるようになります。そして、既に建てられているものに対して取り壊して建て直しなさいとは言えないので、今後建て替える時には4m以上幅を空けてくださいということになりました。
建築基準法第42条第2項にはこれに関することが定められており、これらを２項道路またはみなし道路と呼んでいます。
セットバックとは
ここまでで、幅4m以下でも特別に道路と認められている場合があることをご説明いたしました。
しかし認められているとはいえ、防災上の観点から4m以上の幅を設けないわけにはいきません。そこで道路に面している敷地を一定の基準で確保することとなり、この範囲には自分の敷地といえども塀や門など建築物を建てられない決まりができました。これをセットバック(後退)といいます。
また、セットバックにはもう一つの意味として道路の日照を妨げないように下の階より上の階を道路に対して後退させた階段状の建物のこともセットバックという場合あります。
セットバックの境界線について
仮に道路が3ｍの場合、自分の敷地を1mも使えなくなるのでしょうか？正しくは“その中心線からの水平距離2メートルの線をその道路の境界線とみなす”と定められている為1.5m+50cmということで50cmセットバックすることになります。
また例外として道路を挟んで向こう側が崖や川であった場合、そちらをセットバックすることはできないのでその分自分の敷地をセットバックすることになります。
セットバックのある土地を購入する際の注意
上述のようにセットバックした範囲には堀や塀を建てることはできないので建て替えの際に以前よりも敷地面積が減り建物面積も減ることがあります。道路の向こう側が崖や川である場合は特に大幅に減る可能性があるため注意が必要です。
また、セットバックをする部分は、容積率や建ぺい率を算出する場合に、敷地面積から除外されます。道路扱いとなり固定資産税から外れますが、非課税の適用を受ける為には市町村に申告しなくてはなりません。
因みにセットバック部分は荷物置き場や駐車場としても使えません。
まとめ
- 建築基準法が施行された昭和25年以前から利用されてきた道路で幅4m未満のものを特別に道路扱い(みなし道路)としたことがある
- 道路扱いとされたみなし道路では防災上の観点から道路と敷地を含めて4m以上幅を空けなくてはならず、これをセットバックと呼ぶ。
- セットバックした敷地は道路扱いなので非課税となるが荷物置き場や駐車スペースとしては使えない。
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