【初心者必見】不動産投資にまつわる専門用語「カ行」をご紹介

不動産投資を始める時に初めて目にする専門用語。漢字や英語の横文字がたくさん出てきます。似たような言葉も多く最初は何が何だかわからず混乱する方も多いと思います。数回に分けて不動産投資にまつわる専門用語を解説していきたいと思います。目次から気になる単語をクリックしてください。

街区（がいく）

市街地を構成する単位で都市計画、景観計画、市街地再開発計画などにおいて空間の特性等を把握する上での基本単位とされます。

改善命令（かいぜんめいれい）

日本の官庁が監督対象の事業者に対して行う行政処分の一つで処分された企業などは業務改善計画を提出し、進捗状況を報告しなければなりません。宅地造成等規制区域の中の宅地において、崖崩れや土砂の流出を防止するために必要な擁壁や排水施設の設置が不完全である場合には必要な改善工事を行なうことを命令することがあります。悪質で自主的な改善が望めないケースでは、より重い業務停止命令などの処分が出ることがあります。

改築（かいちく）

建物のすべてまたは一部を壊して新しく建物を建てたり、間取りの変更を行ったりするなど、建物の構造部に手を加える工事のことです。柱や壁、床、はり、屋根や階段などの大幅な改修については建築基準法上の改築となるので確認申請が必要となります。

買戻し（かいもどし）

一度売却した不動産を、売却代金と契約費用を返還することによって買戻しの特約といい、借金の担保に自己の不動産を債権者に売却し、返済が可能になったときに買戻すという債権担保の機能を持った特約です。買戻しの期間は10年を超えることができず、10年を超える期間を定めたときは、その期間は10年とされ、その期間の更新は認められないとされています。

解約手付（かいやくてつけ）

いったん締結した契約を、理由を問わず解除することができる手付です。手付の放棄（または手付の倍額の償還）によって、任意に契約を解除することができます。

家屋番号（かおくばんごう）

法務局が登記される建物に付する番号で不動産登記法上、建物を特定するための番号のことです。土地を特定するための番号が地番で、一筆（土地１つの単位）に対して1つの番号が付されます。

画地条件（かくちじょうけん）

鑑定評価の対象となる土地（画地）を評価する際の要因のうち、地勢、街路との位置関係、形状など、土地そのものが持つ要因のことです。

確定申告（かくていしんこく）

1年間（1月1日～12月31日）の所得をまとめ、所得にかかる税金を計算して国（税務署）に納めるべき税額を報告する手続きのことです。年間の所得金額から所得控除を差し引いた金額がプラスになる人は確定申告を行わなければならず、翌年の2月16日～3月15日のあいだに税務署に報告・納税します。ただし年収2,000万円以下で、1か所からしか給与をもらっておらず、副業での所得が年間20万円以下の人などは特定の条件によって免除されます。

瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）

引渡時に売主が「知らなかった隠れた欠陥」について、引渡後に買主に対し負う責任のこと。

瑕疵担保の対象は、

①主要構造部分（屋根・柱・壁・基礎）の木部の腐食②雨漏り③白アリの害④給配水管の故障
の4箇所です。宅地建物取引業法では、売主が宅地建物取引業者の場合最低2年間の瑕疵担保責任を負う義務があります。

角地（かどち）

角地とは、交差する2つの道路に接する、角の区画の土地（2方を道路に囲まれた土地）のこと。2方向以上が道路となっている点です。他の建物との隣接面が少ないことから開放感が得られやすいです。間取りの自由度があることで一般的に売買価格は同じ面積であっても角地の方が高くなります。

壁式構造（かべしきこうぞう）

柱と梁の代わりに耐力壁で建物の荷重を支える構造です。 鉄筋コンクリートの壁だけで構成されているため、室内に柱型や梁が出っ張ることがなくすっきりした室内空間ができます。建物が強固で耐震性が高く、断熱性・防音性にすぐれています。また、柱や梁が突き出ることはなく基本的に部屋に凹凸はありません。
しかし耐力壁で建物の荷重を支えているため、取り払うことができません。そのため、壁の撤去をともなうリノベーションはできず、間取り変更の自由度は低くなります。

元利均等返済（がんりきんとうへんさい）

元金と利息を合わせた返済額が変わらず、返済金額に占める元金と利息の割合が変化する返済方法で毎月の返済額が一定のため、返済計画が立てやすくなりますが同じ借入期間の場合、元金均等返済よりも総返済額が多くなります。

元金均等返済（がんきんきんとうへんさい）

元金を返済期間で均等に割り、残高に応じて利息を算出する返済方法で元利均等返済に比べて、元金の減少が早いため同じ借入期間の場合、元利均等返済よりも総返済額は少なくなりますが返済開始当初の返済額が最も高いため当初の返済額が多く返済負担が大きくなります。

還元利回り（かんげんりまわり）

不動産の収益性を表し、収益価格を求めるために用いる利回りの一つで投資額に対する年間の賃料収入の割合のことです。不動産から得られる一期間の純収益を還元利回りで割ると不動産の評価額を得ることができます（直接還元法）。ほかに不動産の原価や築年数から、その不動産の価値を鑑定する方法（原価法）、類似する不動産の価格などから、その不動産の価値を鑑定する方法（取引事例比較法）があります。

管理会社（かんりがいしゃ）

不動産管理会社は、入居募集に関する仲介業務や不動産管理業務全般を行う業者です。仲介と管理業務を行う業者、仲介業務だけ行う業者、管理業務だけ行う業者があります。

管理規約（かんりきやく）

区分所有建物では建物の区分所有等に関する法律によって、区分所有者間の所有関係や権利・義務といった基本的なことを定めています。管理規約では、共用部分の範囲、使用方法、理事会の権限や義務など管理組合運営に必要なことが決められており賃借人についても建物等の使用方法に関しては区分所有者と同じ義務を負いますので、規約に基づいた使用を行わなければなりません。

管理形態（かんりけいたい）

管理形態には①自主管理、②委託管理の2種類があります。

①自主管理は、管理組合自らが管理費等の出納・会計業務、建物の保守・清掃業務、大規模修繕計画の立案を行います。
②委託管理は、管理会社に上記の業務を委託しているケースです。

管理組合の自主管理の割合は極めて少なく、
全体の90％の管理組合がその管理業務の全部または一部を管理会社に委託しているのが現状です。

管理費（かんりひ）

区分所有マンションで、それぞれの区分所有者が出し合って、マンション全体（共用部分）の維持管理･保全・清掃等に充てる費用のこと。管理費の帰属先は管理組合でありますが、ほとんどのマンションでは委託という形で、運用を管理会社に任せている場合が多いです。

既存不適格建築物（きぞんふてきかくけんちくぶつ）

既存不適格は、建築・完成時の「旧法・旧規定の基準で合法的に建てられた建築物」であって、その後、法令の改正や都市計画変更などにより、現行法に対して不適格な部分が生じた建築物のことです。

北側斜線制限（きたがわしゃせんせいげん）

いわゆる斜線制限の１つで建築基準法により定められた建築物の高さを制限する法規で北側隣地の日照の悪化を防ぐことを目的とします。具体的に北側隣地境界線を起点として「高さ」と「斜線の勾配（角度）」によって規制されます。

客付け（きゃくづけ）

売却（賃貸募集）を依頼された不動産の買い手（借主）を見つけることです。

キャッシュフロー（きゃっしゅふろー）

お金の流れ（流入・流出、収入・支出）のことです。

キャップレート（きゃっぷれーと）

不動産投資において投資物件の収益性を評価する際の指標の一つで、不動産が生み出すNOI（純粋な収益）を、不動産価格で割り戻すことで算出します。

キャピタルゲイン（きゃぴたるげいん）

有価証券、不動産等の資産の価格変動に伴って生じる「売却差益」のことです。　それに対しインカムゲインは保有中の収入を指します。

境界（きょうかい）

境界は排他的な所有権の範囲を示すものです。

共用部分（きょうようぶぶん）

区分所有建物について、区分所有者が全員で共有している建物の部分です。

近隣商業地域（きんりんしょうぎょうちいき）

都市計画法で定められた用途地域の一種で、建築可能な用途施設は商業施設や事務所、住宅、店舗、病院、学校などの公共施設、ホテル、パチンコ屋、カラオケボックス、映画館、車庫・倉庫などで、小規模の工場を建てることもできます。

区分所有（くぶんしょゆう）

分譲マンションのように建物が独立した各部分（部屋）から構成されているとき、独立した各部分を所有することを区分所有といいます。区分所有法では構造上の独立性があること、利用上の独立性があることが条件とされます。

グロス利回り（ぐろすりまわり）

別名表面利回りとも呼ばれます。
グロス利回り＝年間家賃収入÷不動産価格×100

競売物件（けいばいぶっけん）

所有者がローンを支払えなくなったために、債権者から競売の申し立てを受けたものが大半で所有者が任意売却を選択しなかった場合、または任意売却をしようとして不調に終わった場合に競売へ移行します。「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」は見られますが自分自身で物件を確認することはできません。物件に何らかの問題があったり近隣とトラブルがあったりしても、基本的には落札者が自ら解決しなければならないため一般的な相場よりも3割～5割程度安くなるとされます。

軽量鉄骨（けいりょうてっこつ）

「軽量鉄骨」とは、住宅の建材に使用される鉄骨の種類のことです。厚さ4ｍｍ以下の鋼材が利用されている住宅を軽量鉄骨造、厚さ4ｍｍを超える鋼材が利用されている住宅を重量鉄骨造と呼びます。

減価償却費（げんかしょうきゃくひ）

減価償却費とは、金額の高い電化製品や機械設備・内装設備・建物などの購入代金を、使用可能期間にしたがって少しずつ費用を計上する時に使う勘定科目のことです。

原価法（げんかほう）

原価法とは鑑定評価手法の1つで、不動産の再調達原価をもとに不動産を鑑定評価する方法です。他には取引事例比較法、収益還元法があります。

現況地目（げんきょうちもく）

登記簿上の地目でなく、現在の使われ方から見た地目のことを現況地目といいます。

検査済証（けんさずみしょう）

検査済証は、工事途中の中間検査や工事完了時の完了検査においてその工事が建築基準法に適合しているかどうかを検査（建築確認、中間検査、完了検査）しその建物が法律の基準に適合していることが認められたときに交付される書類で家の完成後の完了検査が終わると交付されます。

原状回復（げんじょうかいふく）

賃貸借契約が終了して退去する際に入居時の状態に部屋を戻すことで、契約に定められた使用方法に従って通常の使用をしていれば、経年劣化があってもそのまま返還すればよいとされます。国土交通省が公表した“原状回復をめぐるトラブルとガイドライン”では原状回復費用の請求を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損」の範囲に限るとしています。

建築確認（けんちくかくにん）

建築物を建築または増改築しようとするときに建築基準法に基づき、建築物などの建築計画が建築基準法令や建築基準関係規定に適合しているかどうかを着工前に審査することです。

建築確認申請（けんちくかくにんしんせい）

建築物を建築または増改築しようとするときに建物や地盤が建築基準法に適合しているか確認申請することです。

建築確認番号（けんちくかくにんばんごう）

建築確認番号とは、建築確認を終えた建物に発行される番号のことです

建築協定（けんちくきょうてい）

建築における最低基準を定める建築基準法では満たすことのできない地域の要求に対応するもので、特定行政庁（知事・市長など）の認可を受けた民間の協定です。建築基準法で定められた基準に上乗せすることができ建築協定には大きく分けて合意協定と一人（いちにん）協定があります。

建築条件付土地売買（けんちくじょうけんつきとちばいばい）

土地の売買契約を締結した後、任意の期間以内に建物の建築請負契約を締結することを停止条件とする土地売買契約です。

建築面積（けんちくめんせき）

建物を真上から見たときの外周で求めた面積のことです。建ぺい率（建物の面積が敷地に対して占める割合）の計算基準として使われ、建ぺい率×土地面積=建築面積となります。

建ぺい率（けんぺいりつ）

建ぺい率＝建築面積÷敷地面積
敷地内に適度の空地を確保することによって、日照･通風の確保、延焼の防止を図るためのもの。防火地域内に建つ耐火建築物や、特定行政庁の指定した角地に建つ建築物には、建ぺい率がそれぞれ1/10緩和されます。

現況有姿（げんきょうゆうし）

ありのままの状態で売買すること。

工業専用地域（こうぎょうせんようちいき）

都市計画法（9条）で「工業の利便を増進するため定める地域」と定義されており、建築できる者は公衆浴場・店舗（面積の制限なし、ただし飲食店等を除く）・事務所（面積の制限なし）・工場（面積の制限なし）・カラオケボックス・自動車教習所（面積の制限なし）・倉庫業の倉庫で、建築できないものは住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館、幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、老人ホーム、飲食店等、ホテル・旅館、ボーリング場・スケート場・ゴルフ練習場、パチンコ屋・麻雀屋、映画館・劇場、料理店、キャバレー、個室付浴場です。

公示価格（こうじかかく）

法令に基づき国家機関等により毎年1月1日時点における特定地点の㎡単価、個別の地点の更地での価格となり毎年3月下旬頃に公表されているものです。

構造計算書（こうぞうけいさんしょ）

建物の安全性を検討・確認する計算を構造計算といい、建築構造物の構造計算の概要・仮定条件・計算式・計算結果などをまとめた書類が構造計算書です。

高層住居誘導地区（こうそうじゅうきょゆうどうちく）

都市計画法第8条に列挙されている地域・地区の一つで高層住宅の建設を誘導するために指定した地区のことをいいます。 この地区は、第1・2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域または準工業地域で、容積率の限度が400％と定められている用途地域の中において、建築物の用途を「住宅」としたときには容積率の限度を最高で600％にまで拡大するという地区です。

公道（こうどう）

国や都道府県、市町村や特別区が指定・建設・管理する道路のことです。

高度地区（こうどちく）

都市計画法に基づく地域地区の1つで、用途地域内において市街地の環境を維持したり、土地利用の増進を図るために、建築物の高さ（最高限度または最低限度）に制限が設けられている地区のことです。斜線＋絶対高さ(10m~45m) 、高さの最低限度7mで第一種～第八種まで種類があります。

高度利用地区（こうどりようちく）

都市計画法に基づく地域地区の1つで、用途地域内において土地の利用状況が著しく低い地区などを対象に市街地の都市機能を更新するため、建築物の容積率の最高・最低限度、建坪率 (けんぺいりつ) の最高限度、建築面積の最低限度、壁面の位置の制限などが規定され市街地における合理的で健全な土地の高度利用と都市機能の更新を図る地区のことです。

固定金利（こていきんり）

固定金利とは、借入れから一定期間は金利が変わらない事で、その期間が終了するとその時点での金利に見直されるプランです。固定期間終了後は、同じ固定期間を選ぶか、固定期間を変更するか、もしくは変動金利型にすることも可能です。

固定資産税（こていしさんぜい）

不動産に対して課税される税金で固定資産評価額を元に計算されます。毎年1月1日時点で不動産を所有している人に対して課税され、市町村が徴収します。

固定資産税評価額（こていしさんぜいひょうかがく）

固定資産税の基準となる価格のことで土地と建物の価格です。固定資産税評価額は、国が定めた固定資産評価基準に基づいて知事または市町村長が決定し、固定資産課税台帳に登録されます。

まとめ

不動産投資にまつわる専門用語「カ行」をご紹介いたしました。

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