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不動産投資で2棟目を購入する最適なタイミングとは?購入時のポイントも解説

不動産投資で2棟目を購入する最適なタイミングとは?購入時のポイントも解説

1棟目を手に入れ、不動産投資のコツをつかんできたら2棟目、3棟目と増やしていく方が多くいます。

理想としては1棟目で管理会社の活用方法、トラブル対処、キャッシュフローの計算などから不動産投資に必要な知識・経験を積むことで不動産投資に少しずつ自信を持てるようになっているはずです。

しかし、2棟目が買える条件は1棟目のキャッシュフロー(利益)がプラスであることが大前提です。2棟目、3棟目と拡大していく道のりは最初の1棟目を選ぶところから始まっているといっても過言ではありません。

今回は不動産投資の拡大戦略である2棟目を購入するタイミングをお伝えします。

不動産投資で2棟目を購入するメリットと注意点

不動産投資にはどうしても空室問題、設備の修繕、災害など突然巻き起こるトラブルが付き物です。

1棟しか無ければ一時的だとしても空室が多く出た場合、給料から毎月のローン返済にあてなくてはならないリスクもありますが2棟目があれば1棟目の損失を補填することができ、リスク分散となります。

注意点としては不動産の性質上全く同じ物件は無いため、1棟目と同じ成功がつかめるとは限らないところです。入居者が得られやすい立地か、物件に魅力があるか、適正な賃料か、など複数の要素の組み合わせにより似たような物件だとしても結果に大きく差が出ます。

また、リスクヘッジとしてみた場合、1棟目とは大きく違うものを選ぶ必要があるでしょう。築年数、エリアをあえて変えておき1棟目に何かあっても影響を受けない状況にある物件を選ぶべきです。 もし今まで一人で多くを対処していた場合は同じ手間が2倍3倍になっていくことになるためいずれ抱え込めなくなってしまうかもしれません。そうなる前に管理会社の活用を検討するのも手段です。

不動産投資で2棟目を購入するタイミング

ローンを組んで購入する以上一番のポイントは、銀行など金融機関が融資してくれる状況を作れるかどうかにかかっています。

2~3年運営して満室を維持できているか、賃貸経営の知識を持ち経営者としての実力があるか、頭金があるかが特に重視されます。頭金が無くてもローンは組めますが頭金が作れるくらい1棟目で利益を上げられていれば金融機関のイメージは良くなります。

また、キャッシュフローがプラスであることはそもそも大前提です。家賃収入から経費、ローン返済、金利を引いた額が黒字であることは経営者(投資家)としての実力がある証拠でもあり、金融機関に信用してもらい融資を受ける大きな条件です。

黒字にするためには引かれる分を少しでも減らせばいいので借り入れ年数をできるだけ長期にして月の返済額を抑える戦略を1棟目からとっておくことも戦略の一つです。

2棟目購入を見据えて1棟目を選ぶ

まずは1棟目を黒字化して安定した運営実績を作ることが大前提であるとお伝えしました。

そのため、いくつかの注意点を踏まえたうえで1棟目から2棟目の購入を見据えておくことが成功のカギとなります。

関連記事:不動産投資会社がチェックしている立地条件とは?安定運用のための5つのポイント

金融機関はこれまでの実績を見る

きちんと計画的に返済してくれる人か確証が無ければ金融機関は融資をできません。今までどのような勤務先に何年勤め、年収どのくらいで金融資産がどれくらいあり、不動産投資のためにどのくらい頭金が作れてきたかを見ることでその人が計画的に不動産経営できる人かを見極めます。

今まで通帳にキャッシュが少なかったのに相談に来るタイミングで突然増えていたりすると、その場しのぎ対応で安定経営できないのではないかと思われてしまったり、経費の割合が多いとコスト管理に弱いと見られたりします。

節税を意識しすぎない

経費を増やすと節税対策にはなりますが金融機関から見ると良い印象にはなりません。家賃収入から経費を差し引いた金額が赤字の場合、還付が受けられ節税となりますがうまく運営できていないと見られてしまえば当然印象はよくありません。

計画的に積み立てる

家賃収入の一部はいざというときの修繕費として毎月積み立てているかなども計画性があるか判断されるポイントです。

関連記事:不動産投資でローンを組むためにあれば有利な事業計画書とは?作成方法から代行依頼まで

実績がある物件を選ぶ

最初の物件は稼働率が高く以前のオーナーが安定して経営できていたものを選ぶことです。状態の悪い安い物件を安く手に入れ、復活させることで高い利益率を得るオーナーもいますがベテランのなしえる技なので最初は利回りなど表面上の数字に惑わされず安定した実績を持つ物件を選びましょう。

関連記事:【不動産投資の利回り】目安は何%?計算方法を徹底解説!

空室や家賃滞納などトラブルを迅速に解決できる管理会社を選ぶ

2棟目3棟目と今後長くつきあうことになる管理会社です。選ぶべきは長く経営され、多くの管理実績があり、総合的に信頼できる不動産会社です。1棟目購入の時に今後増やしていきたいと相談した際、親身になって相談に乗ってくれるような会社を選びましょう。

関連記事:不動産投資で重要となる管理会社の選び方とは?安心して任せられる業者を見極めるポイント

まとめ

不動産投資をおこなう上で大切なことは利益を上げることです。節税も不動産投資の利点の一つですがそれだけにとらわれず『不動産で利益を上げること』を常に意識し、そのためにやるべきことを丁寧におこなっていることにより2~3年後には自然と2棟目を買える状況になっているはずです。まずは質の高い、納得のいく1棟目を手に入れましょう。

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