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空き家を相続する前に知っておきたい、多額の税金がかかる特定空き家にみなされないための対策

空き家を相続する前に知っておきたい、多額の税金がかかる特定空き家にみなされないための対策

不動産を相続する際、既に空き家になってしまった物件を手に入れる場合があります。しかし場合によっては高い税金が課せられる場合もあり注意が必要です。もし空き家になりそうなら親が生前のうちから所有物件の今後について家族で話し合いをされることをおすすめします。

一般的な不動産相続までの流れ

被相続人の死亡により、法定相続人を確定させます。そして遺産と財産の調査をおこない、相続財産を単純承認するか限定承認するか、または相続放棄の手続きをします。物件を相続放棄する場合、相続開始を知った日から3か月以内に家庭裁判所に申述を行う必要があります。物件を相続する場合は10か月以内に相続登記の手続き、相続税納付の必要があります。

関連記事:相続税対策の不動産投資で課税額が増える?失敗しないために税金の仕組みを理解しよう

空き家の相続する場合は要注意

親が保有する家の管理は、親と別居している方は特に注意する必要があります。自宅を既に持っていれば、住宅を相続しても移り住むとは限らないからです。とくに親が都心部で一戸建てを持っている場合、高い確率で相続税がかかり、さらに空き家により税金が上がる可能性もあります。平成27年1月より相続の基礎控除の改正となりました。現行より4割減となり、今後は課税対象者が増えると考えられています。以前まで基礎控除は5,000万円+1,000万円×法定相続人の数だったのが、改正後は3,000万円+600万円×法定相続人の数へと変更されました。例えば相続人が2人なら以前は7,000万円まで税金はかからなかったのに、今は4,200万円で課税されることになります。

また、空き家と判断された場合小規模住宅地などの特例が利用できず、相続税が増加してしまう可能性があります。移り住むわけにはいかない場合税金が高くなっても放置されたり、税金が払えなく頭を抱えている人が増えているのが現状です。

所有者にとって大きなリスクとなる特定空き家とは

相続した物件が「特定空き家等」に指定されてしまうと固定資産税の優遇措置を受けることができないため所有しているだけで大きなリスクとなります。2015年5月26日に施行された空き家等対策特別措置法によると「特定空き家等とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空き家等をいう」となっています。

具体的には以下のような状態であれば特定空き家等に指定されてしまう可能性が高まります。

1.そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態

建物が傾いている(基盤に不同沈下がある)。基礎に大きな亀裂やひび割れが多く、変形又は破損が発生している。柱、梁、筋交に腐食や損傷がある、などの状態。

2. そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態

吹付け石綿等が飛散し暴露する可能性が高い、浄化槽が破損、汚損しており地域住民の日常生活に支障を及ぼしている、ごみなど放置により臭気や害虫、害獣の発生がある、などの状態。

3. 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態

景観法により景観計画を策定している場合建物の形などが著しく景観計画とかけ離れている状態、屋根や外壁や窓が破損、汚損しており景観を損ねる、立ち木や蔦が建物を覆いつくしている、敷地内にごみが大量に放置されている、看板などが破損し落下の危険性がある、などの状態。

4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

特定空き家等にみなされると、固定資産税が最大6倍にまで跳ね上がる可能性があります。今までは住宅が残されていれば固定資産税の特例措置があったため、更地にするより固定資産税を安くすることができていました。しかし、この措置を利用した空き家増加が問題となり、適切な管理を行うために特例から外す措置が登場したのです。

空き家は放置されれば犯罪、災害、景観を損ねるなどの問題が発生します。数が増えすぎたため、人の持ち家だから放置しても大丈夫とはいえにくくなり、特定空き家等を位置づけて対策をしていく必要がでてきています。特定空き家等とみなされれば、小規模住宅用地の6分の1減免、一般住宅地の3分の1減免が適用されなくなります。

特定空き家等の特例がある場合

特定空き家等とみなされるのは周辺地域に悪影響を与えている場合が多いです。そのためきちんと責任もって管理しておけば指定を恐れることはないとも言えます。

「身体や精神上で家を空けなければならない理由がある」「家の維持管理がきちんと行われている」「自宅を他者の居住用地として利用していない場合」が特例としてあります。何らかの理由により移り住むことができない場合でも、適切に管理され倒壊の危険や衛生問題を回避していれば特定空き家等にはみなされません。

高齢化社会に伴い親の住宅を相続し、そのまま放置しなければならないケースも増えています。安易に放置して問題を抱えるのはよくないことですが、やむを得ない理由があるなら適切に管理して税金対策をしておく必要があるといえます。空き家に対する措置はまだ始まったばかりで、今後変更になる可能性もありますから、親から家を受け継ぐ可能性が高い方は税金対策だけは覚えておくようにしたいものです。

壊れた箇所があれば修繕を行い、景観を損なったり危険を伴わないよう管理していれば問題ありません。直ぐに移り住むことができない、その後の対策で相続人により意見の食い違いがある、親が住んでいた住宅を残しておきたいなどの理由があるなら、適切に管理し税金が上がらないよう対処しておきましょう。

関連記事:不動産を生前贈与する際に発生する税金とその節税について

まとめ

  • 相続した物件が「特定空き家等」に指定されてしまうと固定資産税の優遇措置を受けることができないため所有しているだけで大きなリスクに
  • 特定空き家等に指定されると固定資産税が更地と同じ6倍に
  • 除外される特例は「身体や精神上で家を空けなければならない理由がある」「家の維持管理がきちんと行われている」「自宅を他者の居住用地として利用していない場合」

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