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不動産投資に向いているのはどんな物件?木造、鉄骨、軽量鉄骨、RC?建物の種類を知ろう

不動産投資に向いているのはどんな物件?木造、鉄骨、軽量鉄骨、RC?建物の種類を知ろう

不動産投資の建物構造には大きく3つの種類があります。木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造(RC造)です。

今回はそれぞれの特徴と不動産投資の観点から見た良い点、気になる点をご紹介していきたいと思います。

建物構造の違い

木造

土台、壁、柱など強度を保つ構造体に木が使われています。法定耐用年数は22年程度とされ、ほかの建築構造の中では短いです。水分や衝撃に弱いため湿気対策などこまめなメンテナンスが必要です。

メリット・良い点

  • 建築費用が安いため購入もしやすい
  • いつかは必ず発生する修理、大規模修繕の費用が安い
  • 減価償却費が大きいので節税に有効

デメリット・気になる点

  • 減価償却費が大きい=耐用年数が短い
  • 耐用年数は22年と短いので長期ローンに不向き
  • 地震など災害に弱い。遮音性能が低い

鉄骨造

厚4mmを超える鋼材を用いる重量鉄骨造、厚さ4mm未満の鋼材を用いる軽量鉄骨構造の2つがあります。

木造に比べ耐震性に優れており木造より高額になりますがRCよりも安価であるので木造とRCの中間的なイメージです。

鉄骨は地震に強いものの熱に弱いため耐火被覆が必要です(建築基準法上、鉄骨造は一定基準の耐火被覆をすることで耐火構造とみなされます)。重量鉄骨は軽量鉄骨に比べ安定性があり、耐久性や耐震性にも優れていますが建築費用が高額になります。

メリット・良い点

  • プレハブ工法やユニット工法によってRC造よりも安価に建築でき、耐用年数が34年と木造よりも長い
  • 賃貸募集するときに“マンション”と表記できる

デメリット・気になる点

木造よりは良いが、軽量鉄骨は火災に弱い(鉄は700度を超えると曲がり始めるため倒壊の恐れがある)

鉄筋コンクリート造(RC造)

コンクリートを鉄筋で覆った構造です。引っ張る力に強い鉄筋と圧縮する力に強いコンクリートを組み合わせることで木造に比べ、耐久性・耐火性・耐震性・防音性が高いのが特徴です。また、鉄筋・鉄骨コンクリート造(SRC造)というものはRCの中心個所に鉄骨が組まれておりRCよりも一層頑丈に建てられています。

メリット・良い点

  • 構造が頑丈なので地震などの災害に強い
  • 47年と耐用年数が長いので長期ローンが組みやすい
  • 防音性が高く入居者に人気
  • 火災保険が安い

デメリット・気になる点

  • 結露が生じやすくカビが発生しやすい(気密性が高いため)
  • 重量があるので立てられる土地が限られる
  • 木造に比べ建築費用が高いため高額になる

不動産投資物件の種類があるのはわかったけど投資対象として効率が良いのは?

それぞれの構造に良い点、気になる点がありますが投資効率としてみた場合はどうでしょうか。いくら家賃収入が多かったとしても経費が高額になれば投資としてあまり効率的とは言えません。そのためもし長期ローンが組めそうな場合は木造一棟アパートをおすすめします。固定資産税や修繕費も安く済む木造物件は、減価償却費を利用して会計上の赤字を計上し、節税することも可能であり、毎月の実収入もRCより大きくなりやすい傾向にあります。そのため投資効率が高いと考えます。

まとめ

  • 建物構造には大きく3つの種類、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造(RC造)がある
  • 木造は建築費用が安いため購入もしやすい、修理・大規模修繕の費用が安い、節税に有効だが長期ローンに不向き、地震など災害に弱い。遮音性能が低い
  • 鉄骨はRC造よりも安価、木造よりも耐用年数が長いが軽量鉄骨は火災に弱い
  • 鉄筋コンクリート造(RC造)は構造が頑丈なので地震などの災害に強いが木造に比べ建築費用が高いため高額になる
  • 投資対象として効率が良いのは固定資産税や修繕費も安く済み、減価償却費を利用して会計上の赤字を計上、節税することも可能な木造がおすすめ

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