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不動産投資を始める前に知っておきたいローンの審査基準、審査期間はどのくらい?

不動産投資を始める前に知っておきたいローンの審査基準、審査期間はどのくらい?

不動産投資ローンはその他のローンにくらべて審査機関が長いといえます。既に実績がある場合2週間程度で審査完了する場合もありますが新規の場合は2か月以上かかることもあります。今回は不動産投資ローンの審査が長い理由、審査をすこしでもスムーズにするために準備すべき資料についてご説明いたします。

不動産投資ローンの審査期間

申込者にローン審査が十分通る属性があること、または既に申し込んだ金融機関と長い実績がある場合1~2週間程度で審査完了する場合もあります。それ以外で資金繰りや担保保証などの審査に時間がかかる場合は1~2か月以上です。

銀行などの金融機関が貸付にあたり重視するポイントは予定通りに返済ができるかどうか、返済できそうな信用がある属性を持っているか、です。

減価償却費、管理費、税金など経費を抜いた家賃収益がどれほどあるかの物件の収益性、申込者の勤務先は安定しているかどうか、過去の源泉徴収票から収入状況は安定しているか、他に資産はどれほどあり安定して貯蓄できる状況にあるかなど様々な状況から総合的に判断します。年収2000万円、金融資産1億円以上、勤続10年以上の大企業管理職など明らかに審査条件を満たしている場合でもなければすぐに結果は出にくいといえます。

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不動産投資ローンの流れ

多くの場合銀行の各支店で審査後本部稟議を経て融資決定となります。

一連の流れとしては、まず銀行など金融機関に相談から始まり、その際に担当者に審査申込書を提出します。担当者は確認の後上司へ上げ、上司の確認の後、融資課長、預金課長、渉外課長、外為課長などの各部門の上長の確認も入ります。各上長の確認の後問題なければその後副支店長、支店長の確認の後、ようやく本部へ稟議を出します。

その途中で書類を追加で要求される場合もあります。収集すべき情報は多岐にわたる為最初の担当者に言われた書類で全て足りるとは限りません。そうするとどんどん期間が延びていくことになります。本部では融資規模によって審査担当者が決済することもあればさらに上の審査部部長が決済するなど様々です。支店を通っても本部で不備があるとして差し戻されることもあり、支店は本部への回答を作成するため追加作業が発生し更に期間は伸びます。

このように大きな金額が動く不動産投資ローンには多くの関係者が細かくチェックするため時間がかかり、どうしてもすぐに審査結果はだせないことがわかります。

不動産投資ローンをスムーズに通してもらうには担当者の負担を減らすことが大切

審査期間が長引く要因は、多くの関係者がチェックすることで途中必要書類が発生し差し戻されるなど書類面の準備に手間がかかること、だとわかります。そのため窓口担当者から各部門上長、副支店長、支店長、本部担当者へ至るまで必要と思われる書類はあらかじめ窓口担当者に提出しておき担当者の負担を減らしてスムーズに進めてもらうことがポイントになります。
具体的には以下の書類や資料が必要になります。

物件に関する資料

物件概要書、登記簿謄本・公図・地積測量図・建物図面、固定資産税と都市計画税の明細、不動産会社との売買契約書

融資の評価依頼書

物件情報、希望融資額、希望融資期間、借入主体(個人か法人か)、担保・保証人、具体的な資金の流れを記載したもの

本人確認書類

  • 経歴書(出身地、大学、職歴、補修資格、家族構成など)
  • 金融資産一覧表(預貯金、株式、保険など)※通帳に印字されたもののコピー、保険証券など名前の入ったもの
  • 身分証明書(運転免許証など)
  • 源泉徴収票(直近3年分)
  • 確定申告書(直近3年分)
  • 借入金(ローン)の証明書(返済予定表)
  • 賃貸借契約書(借家の場合)

自ら積極的にリサーチをする姿を見せる

また、物件の外観写真や周辺の道路状況、駅から物件に至るまでの写真など周辺状況を自らリサーチしている様子を示せると、担当者に良いイメージを持たれやすくなります。これらの書類は窓口担当者に訪問後、後日用意するとタイムロスになり担当者の負担も増えますのでできる限り事前に準備しておきましょう。担当者は限られた時間の中で一日何件もの案件に対応するので不備があるものよりもスムーズに進む案件を先に着手することはやむをえません。なるべく多くの書類を用意することで手戻りを減らすと同時に申込者の不動産投資に対するやる気を示すことにもなりそのやる気は担当者が稟議書を作成するときにもおのずと反映されていくものです。

条件交渉のコツ

また、条件交渉にもコツがあります。最初からあまり細かく金利幾ら~返済期間何年~、などと決めて伝えない方が良いとされます。

銀行など金融機関はイレギュラーな対応を敬遠しがちで、あらかじめ決まった手順に沿って進めたいものです。そのためまずは金融機関のペースに合わせましょう。まず要件を伝えて、条件を提示してきたものに対してその後交渉、という方が印象は良くなります。

このあたりは初心者の場合難しく、交渉がもうすこしうまければ融資が受けられたのに・・・という場合もあります。

初めての不動産投資で書類の準備が難しい、交渉が不慣れな場合はその金融機関で実績のある不動産会社に対応をお願いすることで過去の事例からその金融機関で融資を受けるコツも教えてくれます。金融機関窓口担当者としても見知っている不動産会社の担当者を挟んだ方がスムーズに進むことが多く場合によっては利用しない手はないでしょう。


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