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不動産投資における賃貸併用住宅の落とし穴。相続税軽減だけではなく収益性も重視しよう 

不動産投資における賃貸併用住宅の落とし穴。相続税軽減だけではなく収益性も重視しよう 

多くの場合不動産投資にはローンが必要です。不動産投資ローンよりも有利な住宅ローンで物件を手に入れ、オーナー自身の住居と家賃収入が同時に手に入ればどんなにありがたいでしょうか。賃貸スペースからの家賃収入で物件のローン支払いを賄うことができる場合が多いので、実質タダでマイホームが手に入る!という説明をする不動産業者もありますね。

ですがそんなに良いものならすべてが賃貸併用住宅になりそうですが実際はそうではありません。今回はお得でリスクも少なそうに見える賃貸併用住宅のメリットやデメリットを知って、失敗しない納得できる不動産投資のコツをお伝えします。

賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅とは住宅の一部を賃貸スペースとした物件を指しますが、ほとんどの場合自宅部分の床面積50%以上が条件になります。その理由は銀行での住宅ローン適用条件の多くが自宅部分床面積50%以上のためです。一棟アパートの場合一階部分をまるまる住居にするなどが自宅部分床面積を50%以上にする工夫が必要になります。

賃貸併用住宅が注目されている理由は?

1.家賃収入で家を建てられる

家賃収入でローン返済ができる計画を立てることができれば負担が軽くマイホームを手に入れることができます。自分自身の家賃はかからないので老後の収入源ともなるのは大きな魅力です。

2.税制面で軽減措置がある

確定申告によって所得税控除、住宅ローン控除、青色申告特別控除が受けられます。

減価償却費、固定資産税、利息、管理費など経費を差し引いた分が家賃よりもマイナスになる場合給与所得から控除されるので所得税の減税につながります。青色申告を行うと青色申告控除が受けられるので複式簿記での記帳の場合65万円、簡易簿記での記帳の場合10万円の控除が受けられます。

また、固定資産税の減税にもつながります。住宅用については、小規模住宅地評価額の特例を受けることができ、一戸あたり200㎡まで1/6、200㎡を超える部分については1/3に減額されます。賃貸併用住宅とすることで戸数が増え、1/6に減額される面積を広くすることができます。

そして、次の世代へ継承することまで考えた場合相続税の節税も見逃せません。居住用よりも賃貸住宅の方が相続税は減税されるので相続税の観点から見た場合、賃貸併用住宅として建てた方が節税効果となります。

3.介護など将来の不安の解消

今は健康で体力があっても数十年後には家族の介護が必要になる場合もあります。そんな時に賃貸併用住宅として運用している賃貸用スペースを子供の自宅に転用することで子供の負担も軽減されます。親にとっても、子供にとっても安心できる物件に変えることができるのです。

4.子供が独立した、相続した実家が広すぎる場合など、空いているスペースの有効活用ができる

子供が独立し部屋が余ってしまってもそのスペースを簡単に他人に貸し出すことは難しく、広すぎる実家を相続した場合もまた同様です。賃貸併用住宅に建て替えることで長年住み慣れた土地に暮らしながら収入も同時に得ることができるメリットがあります。

賃貸併用住宅最大のメリット、住宅ローンと節税について

まずは多くの人が注目するメリットである、低金利かつ長期間の住宅ローンを利用できることがあります。不動産投資ローンの金利は2%~5%ほどですが住宅ローンの場合1%前後になる場合が多いです(勤続年数や上場企業勤務、公務員など安定した勤務先であることなど複数の状態が加味されます)。

また自宅部分の面積割合に応じて住宅ローン控除を受けることもできます。住宅ローン控除とは確定申告(原則として2月16日~3月15日までの1ヵ月間)をすることで納めた税金の一部が還付される制度で、返済期間10年以上かつ一定の条件を満たした場合、年末の住宅ローン残高の1%が最大控除額として納めた税金から還付されるものです。

※ローン残高の上限は4,000万円(認定長期優良住宅、認定低炭素住宅は5,000万円)、1年間で最大40万円(50万円)の控除になります。

次に、節税面です。確定申告によって所得税控除、住宅ローン控除、青色申告特別控除が受けられ、固定資産税、相続税の節税につながるとお伝えしました。

所得税の控除

賃貸スペースにかかる必要経費は不動産所得の計算上家賃収入から控除することができます。具体的には固定資産税、都市計画税、減価償却費、ローンの金利、保険料、管理会社へ委託費用、管理費、修繕費などです。

  • 固定資産税の税額⇒課税標準×1.4%
  • 都市計画税の税額⇒課税標準×0.3%
  • 減価償却費⇒不動産を購入した場合は、かかった費用を法定耐用年数で割った金額
  • ローンの金利⇒経費計上ができるのは建物取得のための費用に対しての金利のみであり、土地取得に関わる費用に対しての金利は経費として計上できないことに注意
  • 保険料⇒火災保険、地震保険など
  • 管理会社への委託費用⇒共用部分の清掃や各種設備の保守・点検など
  • 修繕費⇒部屋のリフォーム費用、設備交換費用など

これらを必要経費として給与所得から控除することができるので、結果的に所得税の節税へとつながります。

住宅ローン控除

正式には住宅借入金特別控除といい、住宅ローンを組んで自身の居住用物件を購入すると税金が安くなる制度です。前述のように自宅部分床面積50%以上がほとんどの銀行、金融機関の住宅ローン条件のため、投資用ワンルームマンションではこの制度を利用できません。

※参照:国税庁 中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)

住宅ローン控除の確定申告に必要な書類は以下になります。各市町村、勤務先、借り入れした銀行など金融機関、不動産会社にあらかじめ問い合わせてそろえておきましょう。

  • 確定申告書、(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書⇒税務署へ
  • マイナンバーが記載されている本人確認書類⇒市区町村の窓口へ
  • 源泉徴収票⇒勤務先へ
  • 住宅ローンの残高証明書⇒借り入れした金融機関へ
  • 住宅の登記事項証明書⇒法務局へ
  • 住宅の工事請負契約書又は不動産売買契約書(請負契約書)の写し、(一定の耐震基準を満たす中古住宅の場合)耐震基準適合証明書または住宅性能評価書の写し、(認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合)認定通知書の写し、住宅用家屋証明書の写しまたは、建築証明書⇒不動産会社へ

上記を確定申告書に添付して納税地(原則として住所地)の所轄税務署長に提出する必要があります。

住宅ローン控除の還付申告は入居の翌年1月1日から可能です。最初は集める書類も多く大変ですが一度してしまえば翌年息おう葉年末調整で控除の手続きが可能です。

給与所得者の場合、2年目以降は年末調整の際に「住宅ローンの残高証明書」と「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」を勤務先に提出、自営業者は2年目以降も確定申告が必要となります。

青色申告特別控除

法人、個人事業主は、毎年確定申告をして所得税を納めます。青色申告と白色申告がありますが青色申告特別控除を受けられるのは、青色申告を選ぶことおよび個人事業主だけです。青色申告特別控除を利用することで、65万円もしくは10万円の所得控除を受けられるため、大幅な節税になります。

所得税は課税所得額に応じて課税され、以下の計算式になります。

課税所得額=所得額-経費-所得控除額

青色申告特別控除を受けることができれば、所得額から所得控除額65万円もしくは10万円を差し引いて計算することができます。

青色申告を受けるための条件(65万円の場合)

・不動産所得か事業所得のいずれかがある

事業として認められることが必要なため10部屋以上の賃貸アパートやマンション、もしくは5軒以上の戸建て物件を擁している場合が目安です。

・正規の簿記の原則に基づいて取引を記帳していること

記帳には「単式簿記」と「複式簿記」があり、単式簿記は、取引を現金という1つの科目にしぼり、出入金を記載する方法。複式簿記は、取引を複数の科目で記載する方法です。65万円の控除を受けるには、複式簿記で記帳する必要があります

・確定申告時に貸借対照表と損益計算書を添付

決算の時に必要な書類として会社の財政状況を表す貸借対照表、会計期間1年間の利益と損失を表す損益計算書を確定申告時に添付します。

確定申告書の提出期限は、基本的に毎年3月15日となっています。期限を過ぎると受け付けられないので注意しましょう。

青色申告を受けるための条件(10万円の場合)

65万円で条件を満たしていないとみなされた場合10万円となってしまいます。うっかりミスで適用されそこねてしまうこともあるので自信が無ければ税理士など専門家に見てもらうことも視野にいれても良いでしょう。

相続税

税制改正により相続税の基礎控除が引き下げられ賃貸部分が自宅部分よりも低い評価額となるため(賃貸併用住宅の敷地は、賃貸部分が自宅部分よりも約2割低く評価される)賃貸併用住宅は相続財産の評価を下げることができます。

基礎控除額=3,000万円+(600万円×法定相続人の人数)

※遺産の額が「基礎控除額」を超える分について課税されるので、不動産の評価額を下げることで相続税節税に

また、相続税の計において小規模宅地等の評価額の特例が適用できる場合は大幅な評価額の減額が可能になります。

小規模宅地等の評価額の特例について

宅地等の利用区分が貸付事業用等の宅地などの場合
1.特定同族会社事業用宅地等⇒限度面積400㎡で減額割合は80%
2.貸付事業用宅地等に該当する宅地等⇒限度面積200㎡で減額割合は50%

被相続人等の居住用に供されていた宅地等
3.特定居住用宅地等に該当する宅地等⇒限度面積330㎡で減額割合は80%

※適用限度額面積の計算式
貸付事業用宅地等が無い場合⇒1.+3.≦730㎡
貸付事業用宅地等がある場合⇒1.×200÷400+3.×200÷330+2.≦200㎡

建物においては「借家権割合」を控除して賃貸部分の評価額を計算するので、マイホーム部分よりも3割低く評価されることになります。※借家権は財産として相続の対象になり、借家権割合とは建物の借家権の割合です。借家権割合は国税庁が公示する財産評価基本通達により3割と決められています。

良いことばかりではない賃貸併用住宅のデメリット

賃貸併用住宅のデメリットは大きく以下です。

  • ローン借入額が大きくなる
  • 一棟アパートより空室リスクの割合が大きい
  • 収益性が低い
  • 2棟目以降購入の融資が通りにくくなる
  • 入居者トラブルに巻き込まれる可能性がある

住宅ローンは年収の8倍程度まで借り入れができる場合があるものの賃貸併用住宅は特殊なつくりをしていることが多く都内で1億円を超える場合もあります。賃貸併用住宅の場合マイホームよりも毎月の返済額が大きくなり、空室がでた場合自身の給与で補填しなくてはならないが居住部の50%以上を自宅としているため1部屋空くだけで大きなリスクとなりやすいです。空室に耐えられることも鑑みて1億円の物件の場合世帯年収が1000~1500万円は必要なため、通常の1棟アパート経営よりも参入ハードル、リスクは高いといえます。収益性の面から見ても居住部の50%以上を自宅としているため利回りは約半分となり売却の際には不利になると考えられます。

また、2棟目にチャレンジしようと考えても銀行など金融機関から見ると1億円の賃貸併用住宅の場合5000万円の住宅と5000万円の低利回りの賃貸物件、両方のローンを抱えているとみなされます。そのため投資家としての評価をされた場合審査が通りにくくなる可能性が高いです。

そして、万が一不良な入居者に当たってしまいトラブルとなった場合、すぐ近くに住んでいると直接被害を受ける可能性もあります。

一棟アパートの場合は離れているので管理会社にすべて任せることもできますが入居者がすぐ下にいるような場合ではトラブルが身近になるデメリットがあります。

まとめ

以上のように賃貸併用住宅についてはメリット、デメリットが顕著にあります。うまくいけば良いのですが少しでもリスク回避のためには最初に細かく事業計画を立てることが最も重要です。また、一人で悩まずいつでもアドバイスをもらえるよう信頼できる不動産会社を見つけておくこともリスク低減になります。


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