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不動産投資で意識したい退去時の原状回復リフォームにかかる費用・期間を解説!

不動産投資で意識したい退去時の原状回復リフォームにかかる費用・期間を解説!

前入居者が退去してから新しい入居者を募集するために原状回復リフォームをしておかなくてはいけません。原状回復完了から募集が始まるのでなるべく短い期間でこれを終わらせることになります。なるべく押さえたい原状回復費用ですが、入居者にどこまで請求できるのでしょうか。またその期間はどのくらいなのでしょうか。今回は原状回復リフォームのご説明になります。

原状回復の定義とは

入居者には原状回復義務があるのでオーナーとしては全て元通りにして退去してほしい気持ちがあります。まず原状回復義務の定義とは『賃貸人(入居者)の居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧するもの』とされています。

つまり貸した最初の状況そのままに戻すイメージがありがちですがそうではありません。自然に生活をしてできた損傷や汚れなどは入居者が負担する必要はないのです。では自然に生活をしてできた損傷や汚れ以外の、故意・過失、善管注意義務違反によるものとはどんなものでしょうか。

例として、飲みこぼし食べこぼし等を放置したことによる床やカーペットのシミ、カビや油汚れを放置しすぎて変色してしまったキッチンの壁、ペットが傷つけたフローリング、ぶつけて空いた壁の穴などがこれにあたります。ということは、入居者が丁寧に使用していれば基本的には原状回復費用を請求することはできないことになります。

原状回復の範囲とは

参考:国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(改訂版)

退去時には退去費用の清算をめぐってトラブルになりやすく、劣化には線引きが難しいこともあります。

敷金を修繕費用としてあてたいところですが、はたしてどこまで入居者に負担してもらえるのでしょうか。

国土交通省のガイドラインでは以下のように定めています。

『貸借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、貸借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による消耗・毀損を復旧すること』

つまり、床(畳・フローリング・カーペット)において変色した畳の交換、フローリングのワックスがけ、通常の日照などによるフローリングの色落ち、家具の設置による床やカーペットのへこみはオーナーの負担です。一方でカーペットに飲み物などをこぼしたことによるシミやカビ、キャスター付きの椅子などによるフローリングの傷やへこみなどについては入居者の過失と認められます。

また壁、天井(クロス)においては壁に貼ったポスターや絵画の跡、エアコン設置によるビス穴や跡、テレビや冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(いわゆる電気焼け)はオーナーの負担です。一方で台所の油汚れ、壁の釘穴、ネジ穴、天井に直接つけた照明器具の跡は入居者の過失と認められます。

ガラスや柱においてはペットが傷つけたり、ぶつけたりした故意・過失によるものは入居者の責任ですが地震や天災によるものはオーナーの負担となります。つまり経年劣化などで汚れたり壊れたりした部分はオーナーの負担になるということなので原状回復項目は意外と多いことがわかります。

入居者の負担にならない例として、以下が挙げられています。

部屋自体にグレードアップの要素があるもの

  • 畳の表替え、裏返し
  • フローリングのワックスがけ
  • 網戸の張り替え
  • 借主が通常の清掃をしている場合の全体のハウスクリーニング
  • エアコンの内部洗浄
  • 台所、トイレ等の消毒など

自然損耗、通常損耗によるもの

  • 日照等による畳、クロス等の変色
  • 家具の設置によるへこみ、設置跡
  • 冷蔵庫等の設置による壁の電気ヤケ
  • ポスター・カレンダー等の跡、画びょうの穴
  • エアコン設置によるビス穴、跡
  • 自然災害によるガラス破損等の損傷
  • 網入りガラスのひび割れなど

経年変化、その他によるもの

  • 耐用年数経過による設備の故障
  • 耐用年数経過による浴槽のひび割れ
  • 鍵の取り替え(破損、紛失がない場合)など

また、入居者の負担となる例について以下が挙げられています。

善管注意義務違反によるもの

  • 飲み物をこぼしたことによるシミ、カビ
  • 窓の閉め忘れなどの不注意により生じた畳、フローリング等の変色
  • 家具の移動、引っ越し作業によるキズ、汚損
  • 落書き、ペットによるキズ、汚損、におい
  • クーラーからの水漏れ放置による壁の腐食
  • 台所、換気扇等の油汚れ
  • 風呂、トイレ、洗面台等の水あか、カビ
  • 鍵の紛失、破損
  • その他借主の不注意による毀損、汚損など

不適切な管理、通常の使用を超えるもの

  • タバコ等のヤニ、におい
  • 重量物設置の釘穴、ねじ穴
  • 結露を放置したことによるカビの拡大など

耐用年数を考慮すると満額請求は難しい場合がある

また、退去時の残存価値の観点から入居者の負担となる例に含まれているものについても経年劣化による価値の減少を差し引いて考えねばならず、交換する満額を請求することは難しい場合があります。

例として国土交通省のガイドラインによると、クロスの耐久年数は6年であり、6年経過するとクロスの残存価値は1円とされています。以下耐用年数の例※耐用年数経過時点で残存価値1円とします。

内装・設備

  • クロス、カーペット、クッションフロア等の内装材は、6年
  • フローリングは、部分補修は経過年数を考慮せず、全体張替が必要な場合は、建物の耐用年数が適用

設備機器

  • 流し台は耐用年数5年
  • エアコン、ストーブは耐用年数6年
  • 書棚、タンス等の家具は耐用年数8年
  • 便器、洗面台等の給排水、衛生設備、金属製の器具は耐用年数15年
  • ユニットバス、浴槽は建物の耐用年数が適用

国土交通省のガイドラインでは耐久年数を超えたとしても継続して使用可能な設備は入居者の故意・過失によって工事が必要になった場合、その工事にかかる費用の一部を入居者側も負担する可能性がある、としています。そのため明らかに間違った使い方をされた、など故意に・過失によって工事が必要になったと判断する場合は耐用年数を超えていたとしても毅然と請求することができます。

原状回復リフォーム費用はどのくらい?

状況や業者によってかなり差があるので一概に言えませんが30㎡以下の部屋の場合、エアコン・床・汚れた壁紙クロスの清掃、キッチン・バス・トイレの水回り清掃、ベランダ清掃、フローリングワックス、クロス張り替えなどのハウスクリーニングで、敷金と追加請求した額の合算10万円~20万円ほどが相場です。価値を上げるために畳からクッションフロアにしたい、フローリングにしたい、キッチンを取り替えたいなどグレードアップしたい場合はさらにかかります。広ければそれだけ額が高額になるので退去を鑑みて事前に敷金を徴収しておくことも考慮しましょう。

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