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不動産投資で意識したい拡大戦略とは?1棟目が最重要な理由とは?

不動産投資で意識したい拡大戦略とは?1棟目が最重要な理由とは?

不動産を買い増すベストなタイミングは所有物件の黒字になってきた、常に満室を維持できていて、2棟目の頭金がつくれるくらいになったころといえます。ということは自ずと見えてくるのはいかに、その後の投資拡大を見据えた最初の1棟目を選ぶかという点です。現在何棟も所有し年間1億円を超える所得を得ている投資家の方々はどのように1棟目を選んだのでしょうか。成功した投資家の方々にはいくつか共通点があります。今回はその一つ、最初に選んだ物件で成功できたことについてご説明していきたいと思います。

不動産投資の拡大戦略で1棟目が重要な理由

1棟のみで不動産投資を運営することは、不動産投資リスクをその物件に集中させることになる

一つの籠に全ての卵を盛ってはいけない、という有名な格言があります。複数の投資先を持っていればリスク分散につながるという意味です。株式投資の場合複数社に投資することは当たり前とされていますが不動産投資にも同じことが言えます。

物件は少しずつ劣化していくものなのでには定期的に大規模な修繕をしなくてはならない日がやってきます。その際築年数が違う物件を2つ持っておくことで修繕時期をずらすことができ、片方の大きな支出をカバーすることができます。また、大学の移転など地域による状況の変化にも複数の地域で持つことで収益の落ちた物件を売却し新たな場所で買いなおすことも容易です。1棟しかない場合その物件に頼りきりになり、下落したその物件の売却にてこずることでキャッシュフローが悪化する場合もあります。

不動産も投資である以上、投資の基本であるリスクの分散を意識して物件の複数所有を前提に考えていく必要があるといえます。

関連記事:【不動産投資】物件の買い増し戦略とは?メリットやリスク、適切なタイミングを解説

1棟目の運営実績によって2棟目以降の運営戦略が大きく変わる

不動産を手に入れるまでには高いハードルがあり、初めての場合手に入れることで目標が達成した気分になりやすいです。しかしそれはスタートラインに立ったのと同じ。これから運営していき利益を出すことが本当の目標です。

満室を維持できていること、2棟目の頭金がつくれるくらい利益を上げていることは投資拡大の条件です。

1棟目では不動産投資経験、実績が無いので融資は厳しめになることが多いです。ここで無理をして1億円の物件を手に入れ、

ギリギリの運営するよりもハードルを下げ、手元にキャッシュを残しながら5000万円ほどの1棟アパートを安定して運用できた方が良い実績を残すことができ、金融機関のイメージが良くなります。金額よりも、利益率を高くしましょう。

今無理に買わずとも、最初につまづかなければ次にステップアップができます。つまり1棟目を購入する時点で2棟目以降を見据えた戦略を立てておくことで1棟目はもちろん、2棟目以降で失敗するリスクも軽減することができるということです。

関連記事:不動産投資で2棟目を購入する最適なタイミングとは?購入時のポイントも解説

不動産投資の拡大戦略を立てるための「目標設定」

不動産投資で戦略を立てるには、どれだけの収入を得たいのかなど目標の設定がまず必要です。目標を立てていなければどこまで物件を拡大し、どのような物件を購入していけばいいのか決められません。その為まず目標を立てることで、達成のために必要な利回りやリスクの許容度などが定められ物件を選ぶ戦略が立てられるようになります。

不動産会社と面談をするときにここがあやふやなままだといろいろな物件を進められてきますが、“今この条件なら買えるから”という理由だけでよくよく考えてみたらいまいちな物件を契約してしまうこともあります。

『毎年~万円のキャッシュフローを得るんだ!』と決めていたとしても立地が良くてキャピタルゲインを期待できると言われ気が変わって契約、しかし実際売り手が見つかるかはわからないその物件は結果としてキャッシュフローが芳しくなかったので売りたくなった・・・だけど売れない。という当初の目的を見失った結果となるかもしれません。目標設定を見失わず戦略を立てることが大切です。

基本となる不動産投資戦略

1.まず自分の属性、資産を把握すること

属性(年収・所属組織等)ざっくりと資産(自己資金・担保となる土地・証券など)の半分を投資に回せると考えましょう。資産を全て投入してしまうと万が一の支出に対処できなくなる為です。

2.資産を把握したうえで、融資を受けられる金融機関はどこか

自己資金の5~6倍程度までは購入できる可能性が高いので投資に回せる資産が1000万円あれば6000万円まで狙えることになりますが、実際自分の属性でどこまで融資を引けるかは金融機関次第です。

不動産会社によって懇意にしている金融機関があり、その会社の紹介なら有利になる場合もあります。

3.目標をどこに定めるのか

キャッシュフローはいくら必要なのか。そこから投資物件の種類(1棟なのか区分なのかワンルームなのか、新築、中古なのか)は何にするか、管理は自分でするのか業者に任せるのか、考えていきます。

4.エリア、構造、収益性

自分の状況、目標を把握したらその条件で探せる最良の物件を探します。不動産ポータルサイト等を見て条件にあるものをピックアップ、精査します。ここで初心者の場合本当に難しいのが物件の良しあしを見極めることです。利回りが良くても立地が悪い、ターミナル駅まで一本だとしても旧耐震基準であるなどポータルサイト内には選びきれない膨大な数の物件があります。このなかから自分に最適な物件を探し出します。

やはり初めてで自分では自身が無い場合は信頼できる不動産会社を選び、一緒に物件選びをした方が安心かもしれません。

その際には、購入後も見据えて管理まで一貫して対応している業者にしましょう。不動産会社からの売りっぱなしリスクを抑えられます。

関連記事:不動産投資を始める前に知っておきたいローンの審査基準、審査期間はどのくらい?

各物件のメリット・デメリットと相性

1棟目に何を購入したか、購入資金はいくらあるか、投資の目的とゴールは何か、でどの物件にもなりえます。

年収1,000万円未満で、これから資産形成を考えているサラリーマンの場合はパッケージ融資を使った購入が多く、1棟目も2棟目もある程度収益が出て売却のしやすい中古アパートがお勧めです。

一方で潤沢な資金がある方は目的にもよりますが事業性融資が受けやすくなるよう積算評価の高いRCがお勧めです。

中古木造、軽量鉄骨アパート

所得の高い個人、小規模の一棟物件から始めたい方に向いています。

メリット:キャピタルロスが少ない。収益率(利回り)が高い。減価償却が年度で大きく取れる。賃料の下落率が低い。物件価格の幅が広い。

デメリット:修繕、メンテナンスが必須。長期の融資が付きづらい。

新築アパート

法人(資産管理法人等)、自己資金割合が高い方、出口(売却)を重視しない方に向いています。

メリット:長期の融資が狙える。修繕費が軽い。賃料が高く取れる。初期は入居者が付きやすい。

デメリット:賃料が下がる。年度の減価償却が少ない。キャピタルロスが出やすい。土地形状の悪いものが多い。出口がとりにくい。

地方中古RC(重量鉄骨)マンション

不動産などで安定的な副収入がある方、出口(売却)を重視しない方に向いています。

メリット:利回りが高い。積算評価が高い

デメリット:空室率、経費率が高い。キャピタルロスが出やすい。管理会社が少ない。修繕費が大きい。年度の減価償却が少ない。

首都圏中古RC(重量鉄骨)マンション

法人(資産管理法人等)、自己資金割合が高い方、相続税対策が必要な方に向いています。

メリット:賃貸需要が固い(空室率が低い)。資産性が高い。キャピタルロスが少ない。

デメリット:利回りが低い。年度の減価償却が少ない。積算評価が出にくい。

中古区分マンション

主婦や若い方、少額から手軽に始めたい方に向いています。

メリット:賃貸需要が固い(空室率が低い)、キャピタルロスが少ない。流動性が高い。小さい資金から始められる。賃料の下落率が低い。 デメリット:キャッシュフロー額が小さい。経費率が高い。

新築区分マンション

メリット:融資先の選択肢が多い。長期の融資が使える。

デメリット:価格が高いことが多い。キャピタルロスが出やすい。賃料が下がりやすい。出口(売却)がとりにくい。キャッシュフローが出にくい。

関連記事:不動産投資に向いているのはどんな物件?木造、鉄骨、軽量鉄骨、RC?建物の種類を知ろう

不動産投資の「拡大戦略」の立て方について

自己資金比率を高める

自己資本比率とは自分の自由に使える資産がすべての資産のうち、どれくらいの比率を占めているかを示すものです。

銀行から借り入れで購入した不動産も資産です。しかし負債を抱えていることになるので全てが自己資金とは言えません。

準資本÷総資本×100が自己資金比率であり、1000万円の頭金で6000万円の物件を購入した場合自己資金比率は16.6%になります。自己資金比率が高いほど2棟目の融資も受けやすいといえます。

売却益(キャピタルゲイン)を狙う投資方法も視野に入れる

現在土地の下落・低迷が続いている中では地価の上昇を狙い、短期間で売買する手法は難しいといえます。そのため立地条件の良い物件を購入し適切に管理・運営し、資産価値を落とさず(場合によっては高める)ことで自己資金比率と照らしてプラスになるころに売却し利益を得るという10年単位で長期的に見据えて、不動産という資産を大きく育てる運用が一般的になっています。

まとめ

不動産投資で意識したい拡大戦略。1棟目が大切な理由は…

  • 不動産を複数持つことはリスク分散となる
  • 2棟目を持てるかは、1棟目の運営実績によって決まる
  • 1棟目の運営実績は満室を維持できていること、2棟目の頭金がつくれるくらい利益を上げていること
  • 立地条件の良い物件を適切に管理運用できればキャピタルゲインも狙える

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