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不動産投資を始めたい方によくある認識の違いとリスク回避について

不動産投資を始めたい方によくある認識の違いとリスク回避について

不動産投資は始めるまでに必要な予算がその他の投資に比べると高額である一方、良い物件・不動産会社に出会えたならばプロのサポートも期待できるため投資初心者でも成功しやすい投資であるといえます。しかし認識の誤りにより失敗する例は後を絶たず、不動産投資は儲からないとしてあきらめる方が多いのも事実。投資である以上誰でも簡単に収入が得られるものではなく、リスクも把握した上で始めることが大切です。今回は不動産投資を始めるにあたってよくありがちな認識の違いについてご紹介したいと思います。

不動産投資によくある認識の違い

不動産を手に入れたらあとは勝手に収入が入ってくるのを待つと考えるのは危険です。確かに運営がうまくいっているときはほぼ不労所得に近い状態を作り出すことが可能ですが、裏では管理、修繕、入居者対応など毎日多くのことが起きています。あまりに無関心でいると何かトラブルが起きたときの対応に苦慮することとなりますので、“不動産投資は事業である”という認識を常に持っておきましょう。

入居者の管理について

オーナーは幾らで誰に貸すかを考えなければなりません。集客は不動産業者がやってくれますが、入居者を選び家賃を決めるのはオーナー自身。また、更新の時期になれば新たに契約しなければなりませんし退去時には立会いをして、修繕箇所の確認や家賃や敷金の清算をします。その後入居者の募集依頼を不動産会社へ出す・・・といった一連の対応を繰り返します。

修繕箇所の確認について

買えばもう安心、ではなく運用の始まりです。新築アパート以外は定期的な修繕をしていかなければなりません。給湯器や水道施設など日常生活に関わる修理の対応や不動産価値を維持するためのリフォームなどがあり、安価な修繕なら不動会社や管理会社に任せられますが、大規模なリフォームはオーナー自身も長期的なキャッシュフローを計算しながら戦略を立てなくてはいけません。

経営管理について

不動産投資を成功に導くためには日々の経営管理をしなければなりません。収益から支出の割合を考え、リフォーム費用などを積みたてていきます。利益がどのくらい出るのかも考えていかなければなりませんし物件管理を不動産会社に任せていても、経営管理はオーナー自身でやる必要があります。勿論不動産会社は相談に乗ってくれますが、あくまでも相談であり決定はオーナー自身がしなくてはいけません。

関連記事:不動産投資で重要となる管理会社の選び方とは?安心して任せられる業者を見極めるポイント

相続税対策について

金してでも不動産を購入したほうが結果的に相続税を減らせると考えている方がいます。結論からいうと物件を建てることは節税になるが借金自体は相続税にならないのです。どのようなことか詳しく見ていきましょう。

不動産投資用物件を建てると建物が6割、土地が2割の相続税評価額を下げることになります。 元となっている現金よりこれだけの割引率が得られます。一方で借金すること自体は相続税対策にはなりません。例えば資産が2億円あったとしましょう。現金が1億円、土地が1億円という内訳です。その内2つのパターンにより相続税対策の割合が変わってきます。

関連記事:相続税対策の不動産投資で課税額が増える?失敗しないために税金の仕組みを理解しよう

・例1

現金1億円を使い投資用アパートを購入しました。建物は6割の相続税評価額ですから、4,000万円分の課税となります。土地の1億円は2割引となり8,000万円まで減らせます。結果的に2億円の資産から1.2億円の相続税評価額まで減らすことに成功します。

・例2

新たに1億円の借金をして不動産投資をするとしましょう。1億円の借金に対しては1億円の相続税がかかり、建物は借金の内1億円の6割ですから4,000万円の課税となります。土地の1億円は2割引となるため8,000万円の相続税評価額となります。現金が1億円残っているためその分の相続税がかかります。結果的に2億円が1.2億円の相続評価額となりました。

どちらも結果的に相続財産を8,000万円減らすことになりますから、借金してもしなくても同じなのです。手持ちの現金を投資用のアパートに変えること自体が節税対策になるということがわかります。

投資の際に気を付けたいよくある5つのリスク

値上がりを期待して購入する

バブルの時代には多くの方が不動産投資に手を出しました。購入した価格より値上がりすると見込んでおり、売却して利益を得ようとした方が多かったからです。そのような方は借金してまで新築マンションを購入し、値上がりしたところで売却しようと考えていました。しかし、現実は上手くいかずバブルの崩壊により不動産価格は大きく急落することになります。このとき不動産投資に手を出していた方は大きく損をしてしまいました。

例えば、当時新築物件で4,000万円近くで分譲されていたマンションを購入したとしましょう。それが今では4分の1にまで価格が値下がりしています。更に、首都圏のワンルームマンションの相場は1990年代では新築で2,800万円前後だったのが、現在では2,400万円程度まで値下がりしています。中古物件では1,000万円前後と価格の下落が大きくなっています。将来の値上がりを見越しての不動産投資は、十分注意する必要があります。

修繕積立金の値上げを考えていない

マンションの一室を不動産投資として購入する場合、毎月かかる修繕費の負担額を計算に入れなければなりません。中古で買うと購入価格が安く利回りが良いと考えられますが、その一方で修繕費の値上がりによりコストが増え、利益率が下がってしまうこともあります。

例えば、築30年のマンションを不動産投資として購入した例を紹介しましょう。築年数は少し経過していますが、立地も良く購入価格が安かったこともあり利回りの良い投資物件となっていました。しかし購入して半年後、管理会社から修繕費の値上げの通知が来たのです。今より7,000円も多く毎月費用が発生し、結果的に利回りは低くなってしまいました。

このような事例は事前に修繕費にかかる値上げを確認すべきでした。物件を購入する際には書類にちゃんと記載されています。「重要事項に関わる調査報告書」など資料を必ず隅々まで読みましょう。特に古い物件の場合は年数が経過するごとに修繕費の値上げはよく見られています。そのような知識があれば防げた失敗例といえます。

大規模施設が撤退する可能性

不動産投資の物件選びは特定の要素のみに頼りすぎると失敗するケースがあります。例えば近くの商業施設・教育施設・大規模な工場などです。これらが撤退すると不動産の価値も下がるため、空き室が増えて利回りが悪くなってしまう可能性が出てきます。

例えばとある場所で大規模な工場があったため需要が見込めアパートを建築した例で見てみましょう。駅から遠く地方であったのですが、近くに自動車工場があり従業員の人数も多くアパートの需要が見込めました。しかしその後事業が縮小し従業員の多くが転居してしまいました。その結果アパートは空き室が増え、満室になることは無くなってしまいました。このような例から特定の要因だけで物件を選ぶことの危うさがわかると思います。ターミナル駅まで直通である、大学密集地帯に直結していることなど路線から見ることも大切です。

家賃滞納されてしまうこと

不動産投資の物件を購入したら、家賃回収を管理会社に任せるか、自分で回収するかはどちらかになります。管理費用を浮かせるために自分で回収することにしても、滞納されてしまうと多大な手間がかかり、逃げられて結果的に回収できない例も多いのです。こんな例があります。

中古の不動産投資をする際に家賃代行システムの紹介があり回収代金の手数料は毎月家賃の5%でした。しかし今まで問題なく家賃は回収できている状況で、長く住み続けている人がほとんどだったため利用しませんでした。内訳は家賃が8万円に対し4,320円の費用となり、この費用が惜しいと感じてしまい、家賃回収を自分でやると決めてしまいました。

しかしその後、数ヶ月の家賃滞納が出てしまったのです。住居人に電話、訪問しても連絡が取れず、仕方なく管理会社に相談することになりました。結果的に連帯保証人の方が支払いを済ませて入居者は退去することになったのですが、家賃滞納の回収の手間はかなり面倒でこんなことなら最初からお願いしておけば良かったと後悔したのでした。

関連記事:家賃滞納の対策はこれ!不動産投資におけるリスクを回避し、家賃を回収するためのポイント

地方の物件を購入すること

大学は地方に建てられていることが多く、毎年地域に学生が流入するためそれを見込んで物件購入する戦略があります。しかし大学がいつまでもその場所にあるとは限りません。大型商業施設も時代のニーズの移り変わりにより移転する可能性もあります。現在はよくても長期的に考えるとリスクがあることを考慮した上で始めなければならなかったのです。

地方のアパートの場合、大学や工場などに通う人をターゲットにすると失敗する可能性があります。近くに大学があれば学生の入居が見込めるため、長期間不動産投資を続けられると感じられますが、少子高齢化に伴い大学が閉鎖するリスクもあります。

近年では、大学は人口が集中しやすい都心部に移す傾向が出てきています。地方で運営しても人が集まりにくく経営が難しいためで、都心部のように地方からも人が集まる場所のほうが、大学側も経営しやすいと考えているためです。

また工場に通う人をターゲットにすると、その企業が倒産し工場が閉鎖された時に困ります。その工場が大規模であるほど影響も受けやすいため、特定のニーズに頼る地方物件は要注意です。

このように人口減少が続く地方より多様なニーズがある首都圏の方が入居者を見込めることは明白です。

関連記事:【初心者必見】不動産投資のリスクをわかりやすく解説!失敗しないために知っておきたい基礎知識

リスク回避のためにはどうすればいい?

ワンルームマンションを複数買う

地方に不動産物件を購入しアパートを1棟購入するのではなく、都市部のワンルームマンションを複数購入したほうがリスク管理になるといえます。例えば同じ都道府県ではなく、離れた場所に複数購入すると、災害時のリスク分散ができて収入がゼロになることがありません。今後は地方で人口の減少が見込まれているため、賃貸物件の需要も減少していきます。人が少なければ土地や建物の価格も低く、賃貸物件を選ぶより自分で一戸建てを持つことを選ぶ方が多くなる可能性があります。地方は、よほど需要が長期間見込める物件でなければ失敗するリスクがありますので都心部で人の流れが見込め、賃貸物件の需要が途切れにくい場所のほうがリスクが少なくなります。首都圏ワンルームなら独身者、単身赴任、高齢者の1人暮らしなど様々なニーズがあります。

中古マンションの一番のメリットは安いことです。新築マンションと比べて7割~8割程度まで費用を抑えられるため、初心者や頭金を用意できない人などに選ばれています。しかし、費用が安いからといって良い物件とは限りません。

安ければ人気の無い物件である場合や、古くて価値が値下がりしている物件、管理が不十分などのデメリットがある可能性が出てきます。それに販売価格は買主の意向はあまり反映されず、売却する側の意向が優先されやすいため、必ずしも相場に応じた価格が付けられているとは限りません。

さらに考えなければならないことは耐用年数が短いことです。中古であれば建物本体の耐用年数が限られ、室内の設備が古いことも少なくないため設備投資の費用がかかります。一見利回りが良いように見えても、ランニングコストのことを考えておかなければ損する可能性もあります。

首都圏の一棟アパートが狙い目

一棟アパート投資は区分マンションに比べて利回りが高く収入金額が大きいメリットがあります。また、1部屋の空きが死活問題の区分マンションと違い、埋まっている部屋の家賃で空室が埋まるまでローンの支払いを補填することができますので収入ゼロのリスクが低いこと、資産価値も高く2棟目へ拡大していく際の融資を受けやすいこともおすすめのポイントです。首都圏の流入は年々増していること、学生・単身者・高齢者・ファミリー等多様なニーズがあるため地方に比べ入居してもらえる可能性も高く、結果的に成功できる可能が高いと言えます。しかし一棟物件はキャッシュフローが大きくなるので失敗したときのリスクも高まります。リスクを極力小さくするためには良い物件選びが何より大切であり、直近の大規模修繕からの現在までの期間、共用部や外壁で修理が必要な状況のチェック、今までの入居状況はどうか・・・など買う前に確認すべきことは多岐にわたります。綿密な計画をもって運用していくことが大切です。

関連記事:【アパート経営】入居率高いのに収益悪化?支出を減らす方法とは

関連記事:不動産投資会社がチェックしている立地条件とは?安定運用のための5つのポイント

まとめ

不動産投資のよくある失敗例は…

  • 不動産投資に対する認識がそもそも違うこと
  • 入居者の管理、修繕箇所、経営管理、相続税対策で多くの方の認識が違います。
  • 投資の際に気を付けたいよくあるリスクは、値上がり期待、修繕積立金値上げリスク、近隣施設閉鎖、家賃滞納、地方リスクがあります
  • リスク回避のためにはワンルームマンションを複数買うこと、首都圏の一棟アパート購入が狙い目です
  • そして、そもそもリスクを極力小さくするために良い物件選びが何より大切です

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