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不動産投資の初期費用の目安は幾ら?内訳を徹底解説

不動産投資の初期費用の目安は幾ら?内訳を徹底解説

不動産投資を始めるにあたって最初に気になるのは初期費用ですよね。一体どのくらいかかるのでしょうか?この記事では初期費用の目安を示すとともに、その費用の内訳をご紹介します。

不動産投資の初期費用の目安

購入する物件によって、初期費用は異なりますが、中古物件の場合およそ6~8%が必要と言われております。1000万円の物件なら60~80万円の初期費用という目安です。それでは具体的な内訳をみていきたいと思います。

不動産ローンに関する費用

多くの場合不動産投資ローンを利用することになると思います。実際に購入する金額だけではなく、手数料が発生します。

1.保証料

不動産ローンの場合は金額が大きく返済期間も長期間にわたるため、個人ではなく、保証会社を保証人とするのが慣例です。

保証料とは借主が返済できなくなった場合、保証会社に肩代わりしてもらうために支払うもので銀行に対する保険のようなものです。肩代わり後は保証会社へローンを支払う流れになります。相場としては融資金額の2%、借り入れ金利上乗せの場合は0.2~0.3%これに上乗せされます。貸し倒れのリスクを鑑みて多めにとる為、ローンに関するもう一つの費用、事務手数料よりも高額になります。また、借主の信用度によっても総額は異なってきます。保証料の支払い方法は一括で支払うこともでき、借り入れ金利が無いため安くなります。

2.事務手数料

銀行へ支払う事務手数料です。定額制と借入総額に対する定率制があります。

定額制の場合は3万円前後、定率制は借入額の1~2%が相場になります。

不動産仲介手数料

不動産仲介会社へ支払うもので、宅地建物取引業法で以下のように上限額が決められています。

売買価格が200万円以下の部分は仲介手数料上限5%+消費税

売買価格が200万円を超えて400万円以下の部分は仲介手数料上限4%+消費税

売買価格が400万円を超える部分は、仲介手数料上限3%+消費税

売買契約成立時に売買価格が決定し、金額が決まります。一般的には売買契約が成立した時点で50%、引き渡し完了時に残りの50%を支払う場合が多いです。

印紙代

収入印紙とは租税、手数料など収納金の徴収のために国が発行する証票です。

購入の時点で納税しているため納税した文章である証拠として印紙を貼るのが収入印紙です。

不動産売買契約書と金銭消費貸借契約書(ローン契約書)でそれぞれ必要となりますので注意してください。

  • 記載金額が100万円~500万円の場合、不動産売買契約書500円、金銭消費賃借契約書1000円
  • 記載金額が500万円~1,000万円の場合、不動産売買契約書5,000円、金銭消費賃借契約書10,000円
  • 記載金額が1,000万円~5,000万円の場合、不動産売買契約書10,000円、金銭消費賃借契約書20,000円
  • 記載金額が5,000万円~1億円の場合、不動産売買契約書30,000円、金銭消費賃借契約書60,000円
  • 記載金額が1億円~5億円の場合、不動産売買契約書        60,000円、金銭消費賃借契約書100,000円

※2018年8月時点

司法書士報酬

国に納める登録免許税や法務局に支払う手数料である登記費用、司法書士への報酬である手数料のほか取引の立ち合い費用、ローンを借りる際の登記である抵当権設定登記などの費用が必要です。

火災保険料

ローンを借りる担保となる物件が地震や台風など天災によって損傷した場合に備えて入るべきものです。

物件が損傷し家賃収入が得られなくなるとローンの返済が滞り、返済不能に陥る可能性もあります。一般世帯の場合は被災者生活再建支援法による支援金による救済がありますが、賃貸物件オーナーの場合支援金は出ないので、自力で再建しなければなりません。そのため火災保険は必ず入っておくべきものだと考えてください。

また、木造物件は鉄筋コンクリート造に比べて3倍ほど保険料が高くなる傾向にあります。保険料算出の基準は再構築するのにかかる費用で評価することが一般的です。

その他の税金

1.登録免許税

不動産を購入した場合、法務局(登記所)にある登記簿に土地や建物の所有権を記録して公示するため所有権の登記が必要となります。その際に国へ治める税金が登録免許税です。不動産の固定資産税評価額に税率を掛けて計算し、購入の場合は不動産価格の2%です。不動産価格は購入額ではく固定資産税などの課税計算で使用される評価額となります。また、ローンの場合抵当権設定登記が必要になり、0.4%が登録免許税としてかかります。自分でやることもできますが忙しい時間で専門知識を勉強するよりも司法書士を利用した方が便利です。

2.不動産取得税

不動産取得の際にかかる費用で、固定資産税評価額の4%です。購入してから3か月から半年で納税通知書が届きます。

3.固定資産税・都市計画税

毎年1月1日時点で固定資産台帳に登録されている人に対して課税される税金です。

徴収方法は納税対象者に市町村から4期分の納税通知書が送付されるので、納付期限内に役所・出張所、ゆうちょ銀行、金融機関、コンビニエンスストアを通じて納付する形になります。

固定資産税の計算方法は不動産価額(固定資産税評価額)×1.4%(税率は自治体によって異なる場合があります)です。固定資産税評価額は原則として3年に1回評価替えが行われ、公示価格の7割を目途に計算されます。

都市計画税は都市計画事業や土地区画整理事業に必要な費用に充てることを目的とした税金で固定資産税に合わせて徴収されます。計算方法は課税標準(固定資産税評価額)×0.3%(制限税率)(税率は自治体によって異なる場合があります)です。

まとめ

不動産投資の初期費用としてかかるものは…

  • 不動産ローンに関する保証料、事務手数料
  • 不動産仲介会社へ支払う不動産仲介手数料
  • 不動産売買契約書と金銭消費貸借契約書の印紙代
  • 司法書士への支払いとして登記費用、手数料、立ち合い費用、抵当権設定登記費用など
  • 火災保険料
  • その他税金(登録免許税・不動産取得税・固定資産税・都市計画税)

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