アパート経営をする時の入居者は、必ずしも良い人だけとは限りません。中には迷惑行為をする人、近隣住人とトラブルが絶えない人などもいます。特に滞納問題は投資家のキャッシュフローに関わってくるため、直ちに対応しなくてはなりません。
不良入居者対策を押さえて、家賃滞納リスクやトラブルを減らし優良な入居者が住みやすい環境にすることで安定した運用を目指しましょう。
目次
不動産投資における家賃滞納のリスク
滞納したまま住み続けさせること、失踪することは投資家にとって損失となります。居座られることで滞納自体の損失、家賃を払ってくれる別の入居者を入れることができない機会損失が生じます。また滞納された家賃は未収金扱いとなるため税金の支払い対象となります。また失踪した場合も物品の処分やクリーニングなどに経費がかかることになります。また後日勝手に処分したとして後からクレームをつけてくる場合もあるため、このような事例に慣れていないと対応は極めて難しいといえます。
家賃滞納リスクを減らす
不良入居者と思われる方は何よりも入居させないことです。入居審査で住所、年齢、職業と勤務期間、年収など慎重に判断し、可能性がある人は断りましょう。連帯保証人についても住所、年齢、持ち家の有無、職業など同じように確認します。
無職の方は原則連帯保証人として認めないほうが後々のトラブルは防ぐことができます。連帯保証人を設けない契約方法もありますが、別途家賃保証サービスに加入させるなどが無ければ基本的に避けるのが無難です。
家賃保証サービスは一定の手数料を支払い、万が一の場合に備える方法です。ただし入居者にとっては負担となるため、物件によっては入居者がなかなか集まらないこともあります。家賃保証サービスは家賃の50％程度を契約時に支払う仕組みで、万が一入居者が滞納しても保証会社に支払ってもらえるため、オーナーとしては便利なサービスです。
滞納の事実を内容証明で記録する
もし入居者の家賃滞納が発生したら、1度のうっかりでもしっかり対応しましょう。うっかり忘れなら声かけをすることで危機感を与えることができます。もし2ヶ月、3ヶ月と続く場合は長期的になることも考慮し、早めに対処します。数ヶ月滞納をしてしまう方は、そもそも家賃の支払い自体が難しく、その後も支払い続けられないケースが多いため常習になるケースが多いのです。
具体的には内容証明郵便にて事実を記載したものを送付します。これで家賃を滞納している事実を証明することができます。家賃滞納は5年で時効となるため、できるだけ早い段階で事実を確認し書類にしておくことが大切です。もし裁判を起こすことになっても、内容証明郵便があれば法的に認められる書類とすることができます。
連帯保証人にも協力してもらう
連帯保証人に協力を求めるのもひとつの方法です。連帯保証人に肩代わりしてもらう、直接連絡を取ってもらい早急に支払うよう伝えてもらう方法などです。連帯保証人は親や兄弟、親戚などがなっているケースが多く、身内から一喝してもらうのが意外と効果的だったりします。第三者のオーナーや管理会社が何度注意してもいい加減な態度しかしないのに、身内には弱い人もいるため試してみる価値はあります。
しかし連帯保証人に肩代わりさせる方法は、根本的な解消にはなりません。いつまでも同じことが続くことも予想されるため、直接連絡を取ってもらうようにしましょう。そのままだと連帯保証人の方にも長期間負担をかけることになるので、本人がしっかりと支払いをする意識を向けさせることが肝要です。
管理会社に集金代行してもらう
自分自身で管理する場合不良入居者の対応もすべて自分でやらなくてはなりません。そのような精神的な負担は計り知れないので人的なトラブルリスクや手間を鑑みると賃貸管理会社に委託するのがベストです。集金代行をしてくれるので直接対峙する必要が無く精神的な負担も軽減されます。賃貸管理会社は不良入居者への対応に慣れていて、督促も代行してくれますから安心して任せられるでしょう。また、確認すべきポイントとして家賃滞納保証の確認も同時にしておきましょう。家賃滞納が発生した際何ヶ月分の補填がされるのか契約内容をよく確認しておくことが大切です。
家賃滞納の最終手段、立ち退き（強制退去）させる方法
内容証明郵便で催促し、証拠を残しておきます。さらに建物の点検に協力しない場合は、消防法違反となります。近隣住人への暴言や暴行などは犯罪に関わることですから、その証拠を残し警察に被害届を出すことができます。
これらの対処はオーナー自ら行う場合、管理会社に任せる、弁護士に依頼するなどの方法があります。この順番で対応しても問題が解決できないようなら、多少費用はかかりますが弁護士に依頼し法的な処置を取ってもらうこともひとつの対策です。
裁判は3ヶ月以上滞納している場合に明け渡しの判決を下してもらうことができます。この場合強制執行となれば入居者は断ることはできません。滞納した家賃は給料や年金収入などを差し押さえることもできますから、2・3回滞納した段階ですぐに専門家に相談しましょう。なお内容証明郵便の送付は1回でも滞納があればすぐに行うようにしましょう。
具体的には下記の手順を踏み、それでも進展が無い場合には賃貸仮契約解除の効力が生じるので明け渡し訴訟に進むことができます。
電話での請求、内容証明を送付する、督促状を送付、家へ訪問する・・・それでも進展が無い場合は内容証明や督促状を送付後指定した期間内に支払いが無いとすると明け渡し請求訴訟へ進むことができます。
ちなみに明け渡し請求訴訟には以下の書類が必要です。
- 不動産登記謄本
- 固定資産評価額証明書
- 予納郵便切手
- 収入印紙
- 証拠となる書類
- 代表者事項証明書(法人の場合)
訴訟の提起、勝訴の判決が出次第借家人に対する判決の送達を経て執行官を打ち合わせののち強制執行となります。
強制執行担当の裁判所の職員が借家人を退去させることになりますがこの時にかかる作業員やトラック代などの費用はすべて自己負担となり、申し立ての際に執行官に預けるお金の中から差し引かれてしまいます。
また取り立て開始からこの時点でここまで早くとも5ヶ月以上はかかっており労力、心労は計り知れないものがあります。
立ち退きをさせるリスク
裁判を行う労力や弁護士費用、裁判における費用の負担があるうえ、最終的に破産されると滞納家賃やかかった費用の取り立てもできなくなってしまいます。そのため裁判を起こさなくてはいけなくなるほどまでに賃借人との関係がこじれる前に、事前に管理会社に集金依頼契約をしておいたほうがリスク軽減になります。管理会社のスタッフからすれば悪質な賃借人の対応も慣れたものですから投資家自らが行うよりもスムーズに取り立てを行える場合が多いのです。
家賃滞納リスクは不動産投資をしていくうえで誰でも起こりえることです。万が一の対策方法を覚えておき、早急に対処できるようにしておいてください。これらの対応は管理会社にすべて任せる方法もありますが、オーナー自身もその仕組みは覚えておいて損はありません。家賃滞納リスクの詳細を覚えて、自分でも対処できるようになっておくことは損ではありません。滞納はオーナー自身が毅然とした態度を示すことがもっとも大切なことです。
家賃滞納への対応まとめ
- 滞納された家賃は未収金扱いとなるため税金の支払い対象となる
- 入居審査で住所、年齢、職業と勤務期間、年収など慎重に判断し、可能性がある人は断る
- もし入居者の家賃滞納が発生したら内容証明で記録する
- 滞納したら連帯保証人にも協力してもらう
- 集金のトラブルリスクや手間を鑑みると賃貸管理会社に委託するのがベスト
- 立ち退きの裁判は3ヶ月滞納している場合に明け渡しの判決を下してもらうことができる
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