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不動産価格のチャート分析

不動産価格のチャート分析

まえがき

 不動産の市況分析をするうえで、マンションや戸建て住宅の成約価格やその成約件数をグラフとして拝見する事があります。

 可視化された、データの推移から何らかの原因を紐解き、将来の動向について、予測する(あくまで予測は予測にしか過ぎません)事になろうかと思います。

 不動産なので、まったく同じ物件というものは、ないのが大原則で、違う不動産を類型という大枠でカテゴライズしてカウントしているわけです。

が、このグラフをもう少し、使い勝手を良くすることはできないものかと思いました。

1.不動産の市況を示す表とグラフ

公益法人不動産流通推進センターさんの公式HPからデータを拝借いたしました

 わりとよくみるかたちの表形式かと思います。

 こちらが、同じ対象物の時系列のグラフになります。

まず、表形式の一番上にある成約価格ですが、前年同月比でいうと4.93%のプラスになっておりますが、グラフでみると何のことはない。前月に比べると下落しているので、前年同月比と比較対象にするのは、必ずしもすべてを反映しているわけではないようですの注意した方がよさそうですね。

今度は、表中の一番下の欄に記載している件数ですが、前年同月比はマイナス4.58%でありますが、グラフ中の棒グラフでは前月に比べて増加しております。

 改めて目立つのは、R2年4月、5月の2ヶ月ですね。件数と価格がごっそり落ち込んでおります。緊急事態宣言の約2か月間だったと思いますが、それに比べるとR3年1月、2月は件数、価格ともに例年、新型コロナ感染症以前の水準を推移しておりますので、この2か月間がいかに異常だったかという証左であろうかと思料されます。

2.出来高分析

 で、このグラフに価格の他に記載されている件数を活用できないものかと思った次第です。

株式投資の解説をしているサイトになります。こういったチャート分析は株式投資に一日、いやもっと長い長があります。

 不動産の価格グラフもこれらの価格.com投資・資産運用、第3回 出来高分析

出来高とは、市場においてその日に成立した売買の数になります。人気のバロメーターともいわれ、株価に先行するといった解釈もされており、テクニカル分析をする上で必要不可欠といえます。注意してほしいのは、好材料が出て人気抜群のときも、悪材料が出て投資家から盛んに売られるときでも出来高は増えるのです。
簡単なイメージでは、上昇トレンドの中で出来高の増加は、上昇に対する期待が継続していると考えられるから強気です。上昇トレンドの中で出来高の減少は、マーケットから資金が流出していると考えられ、天井が近づいている可能性も頭に入れておく必要があります。短期では強気、長期的には弱気です。下降トレンドでの出来高増加は、下降に対する不安が継続していると考えられ弱気で、下降トレンドの中での出来高減少は、短期では弱気、長期では強気といえるでしょう。 出来高を使った分析方法として以下のようなものがあります。

出来高分析

全部で4つあるとの事です。

【価格帯別出来高】
一定の期間内に、どの価格帯でどれだけの売買があったかを示すものです。凸凹が多く、ところどころに大商いがあって、売買高が突出しています。この価格帯は要注意で、株価がココに近づくと投資家の動きが活発になります。株価が上昇しているときにこれを上回れば強気相場で、逆に下降相場でこれを下回ったら弱気と判断できます。

【逆ウォッチ曲線】
横軸に売買高、縦軸に株価をとったグラフを描くと、交わった点は時間が経過するにつれて時計と反対回りに円を描くという法則で、どこに位置するかで推測します。時計の針でいえば、「3時は買い・9時は売り」となります。

【ボリュームレシオ】
これは、出来高と株価の上げ下げを見て、現在の株価位置が買われ過ぎなのかどうかを判断するものです。いろいろな計算方法がありますが、(1)(上昇日の出来高の合計+前日比変わらずの出来高の合計×1/2)÷出来高の合計×100 (2)(上昇日の出来高の合計+前日比変わらずの出来高の合計×1/2)÷(下落日の出来高の合計+前日比変わらずの出来高の合計×1/2)×100 などがあり、(1)だと、70%以上が買われ過ぎで、30%以下が売られ過ぎ。(2)では450%以上で買われ過ぎ、70%以下で売られ過ぎとなります。

【ワコーボリュームレシオ】
テクニカルアナリストの安部雪春氏が和光証券(現:みずほ証券)在籍時に開発した出来高指標です。これでは価格の動きを「発散エネルギー増大期」、「発散エネルギー減退期」、「畜産エネルギー増大期」、「畜産エネルギー減退期」の4つの局面に分けており、蓄積エネルギー増大期から減退期に変化した地点が下降トレンドの終わりか、上昇トレンドへの転換となり、発散エネルギー増大期から減退期に変化した地点が上昇トレンドの終わり、又は下降トレンドへの転換とみます。

これらの考え方を踏まえた指標作りは、詳細なパラメーターを収集・集計する必要があるものもあります。

 【逆ウォッチ曲線】は、文面を読んだ限り、感覚的に腑に落ちる気もします。

3.とりあえずの仮設

上記1で掲げたグラフを再掲します。

上記グラフ中、赤丸のR2年5月と同年12月の件数(株式投資で言えば売買高)に赤丸いたしました。どちらも翌月に件数が増加すると、同時に価格も上昇している事が見て取れます。

ところが、R2年1月の場合は、件数が翌月上昇したにも関わらず、2月、3月と価格が減少傾向にあるのが、興味深いですね。(グラフ中のみどり丸)同様にR3年2月についても件数が増加していながら、価格が減少する現象(ダジャレ?)が見られます。これについては、3月決算期対策のために価格を下げて、件数を増加させたのでは?と仮説を立ててみました。

あとがき

 不動産の価格に関するチャートも株式投資のように精緻なものができたら、価格予測の一助になるのではなかろうかと思います。ただ、即時性の点についていうと成約データの集計の部分がネックになってくるかもしれません。

<了>

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