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今さら聞けない事もない不動産信託受益権のしくみ

今さら聞けない事もない不動産信託受益権のしくみ

まえがき

 弊社、株式会社リッチロードは、宅地建物取引業の他に第二種金融商品取引業免許を取得しております。

いわゆる略称である『ニシュキン』という呼び方の方が業界的に通りがいいですね。

例文「あ、リッチロードさん、ニシュキン持ってるんですね~」

今回はこのニシュキンで扱われることの多い不動産信託受益権について、書かせていただきたいと思います。

1.金融商品取引業

まずは、その根拠となる法律、ここでいう金融商品取引業の定義を掲げさせていただきます。

金融商品取引業(きんゆうしょうひんとりひきぎょう)は、金融商品取引法2条8項に掲げる行為(その内容等を勘案し投資者の保護のため支障を生ずることがないと認められる一定の行為及び一定の金融機関が行う投資運用業又は有価証券関連業に該当することとなる行為は除かれる。)を業として行うことをいう。その行為の中には、有価証券(株式、公社債など)・デリバティブの販売・勧誘、投資助言、投資運用、顧客資産の管理などが含まれる。 2006年改正前の証券取引法に規定されていた証券業のほか、金融先物取引業・投資顧問業・投資信託委託業などを含む幅広い概念であり、金融商品取引法(金商法)による規制の対象となる。金商法29条による登録を受けた者(金融商品取引業者)のみが行うことができるが、同法33条の2による登録を受けた銀行等の金融機関(登録金融機関)も一定の範囲で同様の行為を業として行うことができる。

金融商品取引業

 とこんな感じになります。2007年9月施行なので、もう14年経とうとしているのですね。略して『キンショーホー』と呼ばれ、当該法律違反に対しては刑事罰もあるので、多くのプレーヤーに対しては、背後に控える監督官庁の金融庁と共に大いに畏怖される存在です。

2.金融商品取引業者

 上記の引用文中の下線部(金商法2条による登録を受けた者(金融商品取引業者)については、業種によって4種類に分けられます。
下記の説明は関東財務局のweb-siteから引用

①金融商品取引業者(第一種業)「第一種金融商品取引業」 (証券業、金融先物取引業等)

  • 流動性の高い有価証券の売買・勧誘
  • 引受け
  • 店頭デリバティブ取引
  • 資産管理

②金融商品取引業者(第二種業)(ファンド売買業、信託受益権販売業等)←ココ

  • 流動性の低い有価証券の売買
  • 勧誘
  • 自己募集
  • 市場デリバティブ取引

③金融商品取引業者(投資助言・代理業)

  • 投資助言
  • 投資顧問契約・投資一任契約の締結の代理・媒介

④金融商品取引業者(投資運用業)

  • ファンド等有価証券、デリバティブの運用
  • 投資一任契約の締結
  • 投資信託委託業
  • 投資法人資産運用業

 と、4つになります。一番なじみのあるのが、第1種金融商品取引業者でしょうか。主に証券会社がここ該当します。彼らの職域である、下線部:流動性の高い有価証券の売買・勧誘とは上場株式等を指すことになります。

この第1種金商業者との対比で第二種金融商品取引業者をご説明いたしますと、下線部:流動性の低い有価証券の売買が、いわゆるみなし有価証券、信託受益権を指し示しております。

弊社、株式会社リッチロードはこの②の免許を有しており、不動産信託受益権というのは、この流動性の低い有価証券に該当いたします。

以上が全体を俯瞰した外観図になります。

3.不動産信託受益権

 さて、通常の不動産取引(現物売買という呼び方があります)であれば、売主さん、買主さんの2者ですが、不動産信託受益権売買であれば、信託受託者という第三者が登場します。たいていの場合は、この信託受託者とは信託銀行がそれに該当します。

信託受益権取引スキーム図

 売主さんが信託銀行との間で、不動産信託管理契約を締結し、信託受益権化する事になります。信託銀行は不動産の詳細調査を行います。建物のERなどの厳しいデューデリジェンスを行いますので、信託受益権化した物件というのは、一定の遵法性が保たれているということが言えるかと思います。

信託受益権のメリットは流通にかかるコストが低減される点です。

信託受益権化する際、信託の期中報酬、信託解除の報酬を信託銀行さんに支払う必要はあります。

 しかし、受益権売買であれば、不動産取得税は不要になります。(所有者は信託銀行のままで権利の移動がないからです)

また、登録免許税も1件あたり1,000円です。土地1筆、建物1棟であれば、計2,000円になります。さらに売買契約書の印紙税も安いです。現物であれば一億円超えて5億円以下であれば10万円になりますが、受益権売買ならたったの200円!

 ごく短期間で不動産売買するのであれば信託受益権取引がお薦めになります。

あとがき

 信託受益権化にあたってはある程度物件価格が大きくないとそのメリットは享受できません。現物に比べ、信託銀行の手間が発生しているためです。その損益分岐点は、以前試算したところ、4億円程度でした。最近は、下がっている気もします。

<了>

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