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だれにでもできる範囲の土壌汚染調査

だれにでもできる範囲の土壌汚染調査

まえがき

 土壌汚染ってどんなイメージをお持ちでしょうか?

ネットやニュースでたまに、どこそこで土壌汚染があったというような話を聞く程度でしょうか?記憶に新しい所で言えば、豊洲市場の敷地については、あれこれ言われておりましたね。

不動産売買されたご経験のある方であれば、重要事項説明書に土壌汚染の項目がありますので、さらっと説明を受けていらっしゃるかと思います。

 今回のテーマに取り上げてみます。

1.土壌汚染とは

 最初に言葉の定義から敷衍いたします。

そもそも土壌とは

土壌は、私たちが暮らしている土地(地盤)を形づくっているもので、私たちが生きていく上で必要な構成要素のひとつです。土壌中には、様々な原因により有害物質が含まれていることがあり、それが飛散して直接口に入ったり、有害物質が溶け込んだ地下水の飲用等により有害物質が人の体に取り込まれると、健康に悪い影響が生じるおそれ(健康リスク)があります。このため、法や条例では、土壌中の有害物質による人の健康への影響を防ぐための基準や対策等が定められています。

中小事業者のための土壌汚染対策ガイドライン

そして土壌汚染とは

土壌汚染とは、一般的に、薬品や排水の漏えい等の人為的原因により有害物質が土壌中に蓄積され、その濃度が法や条例で定められた基準値を超えている状態を指しますが、土壌の成り立ち等の自然的原因も含め、土壌中の有害物質の濃度が基準値を超えている状態全般を指すこともあります。

中小事業者のための土壌汚染対策ガイドライン

 土壌汚染により有害物質が人の体に取り込まれるリスクがある経路としては、「有害物質を含む土壌が直接口から入る場合」と「土壌から溶け出した有害物質を含む地下水等を飲む場合」を想定しております。

 その汚染物質とは全部で26種類が定められており、3つに大きく分けられます。

  • 揮発性有機化合物:「第一種特定有害物質」 :テトラクロロエチレン等
  • 重金属等:「第二種特定有害物質」 鉛、六価クロム等
  • 農薬等 :「第三種特定有害物質」 有機燐化合物、ポリ塩化ビフェニル等

2.調査の概要

一般的な土壌調査は、以下の3つに分類されます。

phase1 地歴調査 現地調査、ヒアリング、法令関係調査。
phase2 概況調査 敷地内の土壌を掘削、サンプルを採取して成分調査。
phase3 詳細調査 5~10mのボーリング調査

 土壌の採取については、前項の第1種と第2,3種の特定有害物質によって土壌若しくは地下水のサンプリング方法が異なります。

 この項目については、もはや専門の業者さんの出番になりますので、専門用語が並びますのでここでは、名称を上げるにとどめます。

3.簡単調査はこちら

 上記の3ステップに入る前段階で簡易な調査があります。それは下記に記載いたしました。

phase0とも言ってよい簡易な地歴調査があります。

①登記簿謄本から

コンピュータ移行前の登記簿謄本から所有者確認を行い、土地の利用履歴を推察したり、あるいは旧公図や旧土地台帳での土地の利用履歴を調査します。

②旧住宅地図から

旧住宅地図あるいは旧来の航空地図から、従前の土地利用を調査する方法もあります。
以前の土地利用が、土壌汚染の可能性があるかもしれない建物の敷地として利用されているかどうかの確認ができます。

思いつく範囲で例を挙げれば、印刷工場であれば鉛、病院であれば水銀(アマルガム化合物等)、クリーニング工場などが記されていれば、汚染の可能性が否定できない(必ずしも土壌汚染してますとは言えません)と言えます。旧住宅地図は、国会図書館で日本全国の住宅地図が昔に遡って保管されております。

③行政調査

 他には、行政上の調査があり、役所の窓口にて、確認できます。

 主な法律は、土壌対策法に基づく指定区域情報や要形質変更区域、水質汚濁法による届け出、下水道法による指定工場等があります。東京都内であれば、この他に東京都環境安全確保条例による指定作業所等の届出の有無を確認する事ができます。

  ここで、届出がなかった場合において土壌汚染の可能性がないと言い切れるものではなく、届出がなかったというのが答えになります。

 専門の土壌汚染調査業者以外である我々にできるのも、このあたりが限度です。不動産鑑定士が作成する鑑定評価書に記載の土壌汚染調査もこのレベルです。もっと詳細な調査は専門の業者が行う事になります。

  盛土区域情報や、地下水情報等のデータが整備されていれば、なおよいですね。

まとめ

 前職での経験の範囲で言えば、わりと土壌汚染調査でphase2までいってセーフであったりとか、詳細調査の結果、土壌汚染確定であるものの、人体に健康被害の出ない状況つまり、アスファルト等で覆われている等の処置がしてあるので追加措置必要なし。

 といったような物件が多々見受けられました。

  最近、土壌汚染案件聞かないなぁと思いましたので、今回筆をいや、キーボードを叩いた次第です。

 ガチで調査が必要な際は↓

環境省HPより 土壌汚染対策法に基づく指定調査機関『指定調査機関一覧』 

<了>

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