まえがき
不動産の評価、調査をするうえで、対象不動産そのものはもちろん、周辺地域の街並みを観察することが不可欠になります。
宅地は住宅地、商業地、工業地と３つに大別されます。また、宅地の他には林地、農地などに分類されます。
同じ宅地でも住宅地から商業地へ、あるいは工業地から住宅地へと変化することも多々あります。
本日のテーマです。
1.地域の種別
まずは、定義から
地域の種別は、宅地地域、農地地域、林地地域等に分けられる。
国土交通省 不動産鑑定評価基準
宅地地域とは、居住、商業活動、工業生産活動等の用に供される建物、構築物等
の敷地の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合
理的と判断される地域をいい、住宅地域、商業地域、工業地域等に細分される。
さらに住宅地域、商業地域、工業地域等については、その規模、構成の内容、機能等
に応じた細分化が考えられる。
以降の引用文も全て上記からの引用になります。
上記の□内の説明文は、宅地地域の説明ですが、同様に農地地域、林地地域と定義づけられます。(試験に出ます。)
これらは定性的に分類されるものですが、時の流れとともに変化していくものでもあります。
見込地とは、宅地地域、農地地域、林地地域等の相互間において、ある種別の地
域から他の種別の地域へと転換しつつある地域のうちにある土地をいい、宅地見込
地、農地見込地等に分けられる。
林地地域から宅地地域へと転換しつつある土地がこれらにあたります。
移行地とは、宅地地域、農地地域等のうちにあって、細分されたある種別の地域 から他の種別の地域へと移行しつつある地域のうちにある土地をいう。
宅地地域内で、住宅地→商業地、工業地→住宅地などをいいます。
2.地域変化の方向性
と、地域はそもそも変化するものであり、これらの基本を踏まえて考えみますと
経済規模あるいは、不動産市場の拡大期においては、都市部は発展拡大していくのが、一般的であり、これはイメージしやすいかと思います。
経済成長期において、開発業者が林地や農地の伐採、宅地化を行い戸建住宅の団地を造成していったような動きがこれに該当します。
林地や農地のポテンシャルより、住宅地の方が高いことが、その駆動力（ドライビングフォース）と考えられると思います。
また、駅前などの再開発事業などに見られるように、低層階からなる店舗付住宅を何区画も集めて、宅地化した後、高層の大規模商業ビルに建て替わる現象があります。
これもまた、住宅地と商業地の比較で考えると、住宅地であるより、商業地となったほうが、賃料も価格も高くなるからというこの変化は経済合理性の観点からも説明がつくかと思います。
同様に、操業していた工場が何らかの理由により、閉鎖、工場跡地が大規模商業施設に転用されることも多々あるかと思います。
経済的なポテンシャルを現す 工業地 ＜ 商業地 の不等式が成り立っていると考えられます。
まとめると、経済成長いいかえると土地の需給が堅調に推移している時期は
農地地域 or 林地地域 → 宅地地域
宅地地域内では
住宅地 → 商業地
のように一定の変化が見られるようです。改めて書くほどでもなく直観的に得心が行くような流れであると思います。
3.最近の傾向
最近の傾向としては、これらの地域の変化が、より複雑かつ逆スライドもすることもあるとも言えます。
駅前等の利便性に優れた場所にある工場が、閉鎖 → 賃貸アパートに建て替わる傾向も多いようです。特に斜陽産業（というか、経営が思わしくない業種業態）にある中小の工場がこれに当たります。
ただ、賃貸アパートも供給過多にあるような地域であったり、未利用地が多く見られ、潜在的に競争関係に立つと思われる土地が多い地域では、賃貸アパートではなく、開発業者に一括売却。その後土地を区画割して宅地分譲して戸建住宅が建ち並ぶという事になるわけです。
商業地 → 住宅地の流れもまたあります。
大型商業施設が、不採算であった場合の建物の用途転換として見られるのは、マンション用地へと変化していく事象もあるかと思います。
これは、地域経済の規模が減退していくことから、商圏の圏域がその顧客への影響力を縮小していっていることが考えられます。
商業地としての賃料、地価が下がっていき、住宅地並みの水準で均衡してしまっていることと考えられます。
東京都内の駅においても、ロータリーに面する商業地としての一等地が、タワーマンションが建っていたりするのはこういったケースです。とはいえ、本来商業地として、栄えていた場所が住居になるのを見るのは寂しいものです。
住宅地 → 林地も見られます。
地方郊外の住宅地、あるいは人の往来が見られなくなった別荘地域も、過疎化が進んで、緑が多いというより緑しかなくなっている状態であり林地地域にもどりつつある状況もまたあるものと思った次第です。
まとめ
より、長期的な不動産投資を検討する場合は、地域の将来を考慮する必要もあります。比較的変化の速度が速いのは駅周辺地から変化していく事が往々にしてあります。
地域経済の拡大傾向にあれば、地価の高いほうへの利用形態（住宅地→商業地）で、縮小傾向であれば、先ほどの逆方向の利用形態（商業地→住宅地）と言えそうです。
＜了＞
