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令和2年第3四半期地価LOOKレポートを読む

令和2年第3四半期地価LOOKレポートを読む

まえがき

 早いもので、11月も後半に入りまして、泣いても笑ってもマスクをしても、密にならなくてもあと1ヶ月と少しで今年も終了です。

今年は新型コロナが、人々の会話に上らない日はなく、先行きに対して不安の影を落とした年であったといえましょう。

 そんな中、不動産市況についての見通しについても話題になることが多いものの、確信をもって先行きについて言及する事は、なかなか難しいように思います。

 例年であればそこまで考慮するまでもなかった公的価格の発表ですが、今年はとても貴重な意見の一つであり、かつ発表が待ち遠しく感じるようになりました。

さて、令和2年9月11日に投稿させていただきました

令和2年都道府県地価調査の発表前に

https://column.richroad.co.jp/assessment/200911/

においては、令和2年第2四半期の地価LOOKレポートを解説させていただきました。

 で、今回は11月19日に令和2年第3四半期の地価LOOKレポートが発表されましたので

主要都市の高度利用地地価動向報告~地価LOOKレポート~

を取り上げたいと思います。

1.地価LOOKレポートの概観

以下、前述のレポートより、一部抜粋いたします。

3.対象地区
三大都市圏、地方中心都市等において特に地価動向を把握する必要性の高い地区
東京圏43地区、大阪圏25地区、名古屋圏9地区、地方中心都市等23地区 計100地区
住宅系地区 - 高層住宅等により高度利用されている地区(32地区)
商業系地区 - 店舗、事務所等が高度に集積している地区(68地区)
4.調査時点
毎年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日の計4回実施。
5.調査機関
一般財団法人 日本不動産研究所に委託して実施。
6.調査項目の説明
総合評価・・・対象地区の代表的地点(地価公示地点を除く)について、不動産鑑定士が不動産鑑定評価に準じた方法によって四半期ごと(前回調査時点から今回調査時点の3ヶ月間)に調査し、変動率を9区分(※)で記載


概況としましては、

4月1日時点7月1日時点10月1日時点
上昇地区数7311
横這い地区数236154
下落地区数43845

前回(7月1日時点)より、横這い地区が減り、下落地区が増加したという事になります。

 7月1日時点の公的価格発表は、都道府県地価調査があり、地価公示は1月1日時点の地価になります。また発表までは半年もあるので、その間隙を埋める意味でもこの3ヶ月スパンはとても貴重に思います。

2.増加した下落地区

 都内の住宅地区については、圧倒的に横這いです。

一方で、商業地区の下落地区は、数えるほどしかなかったのですが、今回においては、軒並み下落基調に転換していると言えましょう。有楽町、丸の内、渋谷等軒並み下落基調に転換しております。

 詳細を読むと下落の原動力になるのは、店舗賃料の下落圧力が顕在化した結果が地価下落となったものと考えられます。

影響が出始めてきたのが、店舗賃料から始まったという事が考えられます。

3.唯一の上昇地区

 ここで気になった方もいるかと思います。

1で掲げた唯一の上昇地区は一体どこ?前回も1地点だけあった上昇地点ですが、今回も死守できたかどうかとっても気になりますよね?

前回の唯一の上昇地点は東北の地、杜の都は仙台市青葉区中央1丁目(商業区分)です。

「JR仙台駅西口周辺。駅前に百貨店や高層店舗ビルが集積する高度商業地区。」でしたが、

今回は涙の陥落しております。つまり横ばい地区の仲間入りです。

 今回の上昇地点は札幌市中央区の商業「駅前通」が前回の横ばいから一躍「0~3%」の上昇に跳ね上がりました。より詳細な地区の特徴は

『札幌市営地下鉄南北線さっぽろ駅周辺。JR札幌駅の南側に位置し、駅前通りを中心として中高層の事務所ビルが立ち並ぶ高度商業地区』

不動産鑑定士のコメントから、抜粋してみますと

「市場における供給物件は限定的であり、依然として需要逼迫状況に変化はないことから、札幌市中心部の空室率は低水準で推移している。」

とあります。

景気対策として7月22日から東京を除くGo Toキャンペーンが実施されたことで観光需要も回復の兆しを見せており、ホテルや商業施設への客足の回復が期待されている。

Go Toキャンペーンの影響がここに現れていたのですね。

 この調査の趣旨が高度商業地域の地価動向であり、他の地域である一般のリゾート地は評価の対象外であるためリゾート界隈の地価動向が知りえないのが残念です。

まとめ

Go Toキャンペーンが不動産市況に与える影響を、筆者は初めて見たといってもよいといえるかもしれません。良し悪しについては、スルーさせていただきます。

<了>

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