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『東京の土地 2018』を読んで

『東京の土地 2018』を読んで

まえがき

筆者は東京都庁さんが、毎年発行される出版物の中で、一番楽しみにしている定期刊行物があります。それがこちら↓

東京の土地 2018( 土 地 関 係 資 料 集 )

東京都都市整備局
「東京の土地(土地関係資料集)」は、東京都をはじめ区市町村、民間事業者が都市づくりの政策を展開していくための基礎資料とするとともに、土地・建物等に関する様々な統計データを示し、できる限り多くの都民に活用していただくことを目的に作成しているものです。

①東京及び全国の地価の動向
②土地の地目・用途別の所有者数・面積
③建物の用途別の床面積
④土地の取引、売買及び相続の件数・面積

https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/seisaku/tochi/index.html

膨大な資料のため(おそらく)リアルなデータからはタイムラグがあるのは、いたしかたありませんが、最新版が2018年(平成30年1月1日時点)の課税資料を基礎に算出されています。

 今回はこのうちの③建物の用途別の床面積について、掘り下げてみたいと思います。

①都心5区?

 土地の利用形態から個人的には一番興味深いのは、下記の一覧表です。

指定平均容積率というものは、所謂都市計画法に基づく容積率です。例えば、第1種住居地域、建蔽率60%、容積率200%ていうときのこの容積率の事ですね。

充足率というのは、その指定容積率に対して何%消化しているかというパラメーターです。

 例えば、指定容積率200%の土地の上の建物が、実際容積率が100%しか使用していない場合(土地100坪で建物延べ床面積が100坪として)は、100%÷200%で充足率100%という計算です。

 商業地区の高度利用を促進されるような地区であれば、充足率100%というのが理想であり、それに満たないケースは「高度利用が図れていない。もったいない。」という評価を受ける事になります。

 以上を前提といたしまして、ご覧ください。一番上にあるのは、千代田区です。

充足率が、全米驚異の115,7%!

 指定容積率の100%越えです。説明がおくれましたが、ここでいう建物延床面積は、課税資料から基にしているものですので、所有者が面積をありもしないのに誇大に盛るというインセンティブは働かないはずです。課税面積を余計にふかしたら、その分課税されちゃいます。

 ということから、指定容積率はより実態に即しているであろうと考えられます。

この指定容積率越えは、既存不適格による超過、建築総合設計制度、特定街区などではないかと考えられます。

 二番目に並んでいる中央区は、充足率100.7%なので、ちょっとオーバーしているとかですし、また港区は充足率98.9%と高度利用も図れているほか、建物延床面積が37,596千㎡と都心3区では、1位の床面積を誇ります。(宅地面積が、千代田区、中央区の約2倍超なのもその一因ではあります。)

 新宿区と渋谷区について申せば、新宿区の建物延べ床面積は、都心3区と同等ですが、概算容積率260.9%で、渋谷区のそれは249.9%になりますので、高度利用というほどはなく、戸建住宅地が多いことも思い出せることからも実感としてもそう違和感はないように思えます。

※原典から、区部のみを抜粋しております。

②事務所床面積

建物の用途別にみていきましょう。下記は事務所床面積の割合にグラフになります。港区が千代田区を僅差で抑えて首位になっております。意外ではないでしょうか?

また、上位3区、港区19%、千代田区18%、中央区13%のいわゆる都心3区を合計するとちょうど50%になります。それに比べて新宿区8%、渋谷区6%と想像より事務所利用が少ないようです。高層ビル群にイメージされるような都心という表現は、都心5区というカテゴリーといいうよりは、都心3区+2という表現の方がより実態に即しているような気がしませんか?

③その増加率

さらに下記が、時系列データで見た事務所床面積の推移になります。

これを見ると、港区が大きく床面積を増やしているのが、窺えます。昭和50年からの増加になりますので、赤坂、六本木地区での大規模再開発事業が大きく反映されていることかと考えられます。また、江東区及び品川区の増加量も渋谷区と同等のレベル感でもあり、これらは、湾岸地区の開発によるオフィス立地がそのまま反映されたように考えられます。

 品川駅東口にみられるような新興のオフィスエリアや、お台場とか有明のあたりも(品川区と江東区が拮抗するゾーン)ここで実証されているものと見と取れます。

まとめ

建物の高度利用の観点からみると都心5区というよりは、都心3区+2区のイメージ。

港区の事務所床面積の増加数は著しいのと江東区、品川区の湾岸2区は渋谷区に匹敵する事務所床面積の増加数のようです。

<了>

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