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令和2年都道府県地価調査の発表前に

令和2年都道府県地価調査の発表前に

まえがき

今年の不動産市場を語るうえで、外せないのは新型コロナの蔓延であることになろうかと思います。また、当該事象に伴いまして米中関係の雲行きが怪しくなり、貿易摩擦というよりは武力による紛争の勃発すら懸念されております。

~ 199X年 世界は核の炎に包まれた。 『北斗の拳』より引用 ~

そんな、恐怖と暴力が時代を支配するヒャッハーな世界観の到来が来るかも・・・・。

モヒカン刈りとトゲの付いた肩パットの心配はともかくとして、不動産価格の行く末は気になるところではあります。

 本年の3月半ばに発表されました令和2年地価公示価格は令和2年1月1日時点の土地価格ですので、新型コロナ以前、英語で言ったらBC(Before Corona-19)ですね。

 公的価格は1月1日時点の地価公示の他に7月1日時点の都道府県地価調査があります。

余談にはなりますが、相続税路線価は1月1日時点、固定資産税評価額もまた1月1日時点なので地価公示価格と同じタイミングです。

 新型コロナ移行の価格を示す令和2年都道府県地価調査価格の発表が待たれますが、今年の発表は、9月末日頃までになりそうです。

 あと3週間ほどあります。が、そこまでに指針がないのも不安です。

実は地価LOOKレポートなるものがあります。

主要都市の高度利用地地価動向報告~地価LOOKレポート~

主要都市の高度利用地地価動向報告(地価LOOKレポート)とは、主要都市の地価動向を先行的に表しやすい高度利用地等の地区について、四半期毎に地価動向を把握することにより先行的な地価動向を明らかにするものです。

主要都市の高度利用地地価動向報告~地価LOOKレポート~

今回はこちらを解説していきたいと思います。

①地価LOOKレポートの概要

以下、前述のレポートより、一部抜粋いたします。

3.対象地区
三大都市圏、地方中心都市等において特に地価動向を把握する必要性の高い地区
東京圏43地区、大阪圏25地区、名古屋圏9地区、地方中心都市等23地区 計100地区
住宅系地区 - 高層住宅等により高度利用されている地区(32地区)
商業系地区 - 店舗、事務所等が高度に集積している地区(68地区)

主要都市の高度利用地地価動向報告~地価LOOKレポート~

4.調査時点
毎年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日の計4回実施。

主要都市の高度利用地地価動向報告~地価LOOKレポート~

5.調査機関
一般財団法人 日本不動産研究所に委託して実施。

主要都市の高度利用地地価動向報告~地価LOOKレポート~

6.調査項目の説明
総合評価・・・対象地区の代表的地点(地価公示地点を除く)について、不動産鑑定士が不動産鑑定評価に準じた方法によって四半期ごと(前回調査時点から今回調査時点の3ヶ月間)に調査し、変動率を9区分(※)で記載

主要都市の高度利用地地価動向報告~地価LOOKレポート~

1月1日時点の地価公示価格以後の半年間は、3ヶ月毎の地価LOOKレポート発表の2回分によって補完できるのではなかろうかとの考えです。

 概況としましては、

4月1日時点7月1日時点
上昇地区数731
横這い地区数2361
下落地区数438

約70%の上昇地区が、ほぼ消失し横ばいに転じ、下落地区数が約3倍に増加した事となり、大きく変化しております。

②都内の下落地区

都内はほぼ、横ばい地区が多いのですが、下落は3地区ありました。

まず、台東区の商業区分、上野地区です。3~6%の下落との総合評価になっております。令和2年地価公示価格(令和2年1月1日時点の価格)では、上野7丁目46番2外(台東5-12)は前年度比20.6%の上昇を見せておりました。他にも浅草地区の上昇は大きく、東京圏域の商業地区上昇率ランキング10地点中6地点(上昇率1位は浅草1丁目16番14外(台東5-4)の34.0%)がランクインするぐらいの上昇を示していましたので、今回の反動は大きいようです。当地区の不動産鑑定士のコメントとしては、新型コロナ感染症の影響により、ホテルの稼働率は大幅低下、テナントからの賃料減額要請や解約の動きから店舗賃料は下落、地価動向も下落との事です。

 同じ下げ幅を示しているのが、お馴染み『夜の街』新宿区歌舞伎町です。コメントとしては、上野地区と同様で、店舗の売上高やホテルの稼働率が大幅に低下のようです。

 新宿3丁目については、これらより下げ幅は小さく0~3%との評価をされています。店舗賃料の下落が地価動向の下落の引き金になったとの事。前2地点と比べ下落幅が小さいのは、当地区はホテルに関する記載がないことから、ホテルの運営が地域に寄与する影響が小さいからなのではないかと考えられるかもしれません。

3 唯一の上昇地区

ここで気になった方もいるかと思います。

1で掲げた唯一の上昇地区は一体どこ?

なんと都内でも、大阪名古屋でもない東北の地、杜の都は仙台市青葉区中央1丁目(商業区分)です。もう少し詳細な説明を加えますと

「JR仙台駅西口周辺。駅前に百貨店や高層店舗ビルが集積する高度商業地区。」

 新型コロナウイルス感染症による一時的な経済活動の停滞はあるものの、仙台駅前への一極集中の傾向は続き、在京投資家等の投資意欲は依然として認められるとの事とあります。オフィスの新規賃料の上昇傾向が続いているとの事。一方で、観光地の側面もあるように考えられる当地ですが、特に外国人観光客の減少には触れておりません。

 当該地区は0~3%の上昇で、前期も0~3%の上昇と評価をされています。

まとめ

インバウンドの観光客によって喚起されるものは、店舗売上とホテル稼働にはなるかもしれませんが、これらは変動率が大きく、今回のような外的ショックには脆弱な地価市場といえるかもしれません。

過去の例から最大の地区数を比較しますと

平成20年第4期(リーマンショック)  3~6%下落 74地区(49.3%)

平成23年第1期(東日本大震災)     0~3%下落  92地区(63.0%)

令和2年第2期              ±0%    61地区 (61.0%)

 上記2ショックに比べると、今回のショックはそれほど大きいものではないと見受けられます。

 令和2年都道府県地価調査の発表が待ち遠しいですね。

<了>

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