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閑静な住宅地という表現について

閑静な住宅地という表現について

みなさん初めまして。今回から、本コラムを書かせていただきます。

株式会社リッチロードの松田と申します。

 小職は大学卒業後、不動産鑑定士事務所、東証一部上場総合不動産会社、大手証券会社系上場不動産投資信託運用会社等を経て現職に至っております。その中で競売評価、公的評価(地価公示、固定資産税評価等)の不動産鑑定から、不動産証券化の業務を通して、思った事や考えていることを本コラムを通してみなさまにお伝えさせていただきます。拙い文章ですが、お付き合いいただけたら幸甚です。

 さて、気になる第一回のテーマは「閑静」です。小職が業界デビュー間もない頃、不動産鑑定の修業時代のことです。とある有名な専門書(題名は忘れました)において、住宅地の表現の仕方の記述がありました。

いわく「閑静というのは住宅地として最高の表現です。」といった内容だったかと思います。この記述が引っ掛かり、呪縛となった以後の住宅地案件で地域の説明文「閑静な」と書きにくくなってしまいました。同書には「滅多に使用するな」とまでは書いていなかったのですが、書きにくかったのは実情です。かれこれ20年あまりになる小職の業界経験の中、「閑静な」は書いたほぼ記憶にありません。(一回ぐらいはあるかもしれません)

これに限らず鑑定評価書作成やあるいは、売却物件の説明で対象不動産の属する地域の概況を説明するとき、今も表現方法に考えさせられます。

 世は5G時代とも言われて久しく、動画の時代とも誰もが認識を持っている昨今ですが、オフラインの環境下、テキストベースにて物件の状況を説明する必要とされる場面があります。

 文章(テキストデータ)でどこまで、読む者に対して地域の概況を、イメージさせるかというところに文才が問われる所です。

不動産鑑定士が行う鑑定評価の拠り所になる不動産鑑定評価基準においては、価格を算定する際の手順としては、まず初めに定性的な分析を行い(地域の把握)、その後に定量的な分析を行って結論として対象物件の経済価値を判定するわけです。

『不動産鑑定評価基準運用上の留意事項 平成 26 年5月1日一部改正(直近)』からの引用は以下になります。

鑑定評価において代表的な宅地地域である住宅地域について、さらに細分化すると次のような分類が考えられる。

① 敷地が広く、街区及び画地が整然とし、植生と眺望、景観等が優れ、建築の施工の質の高い建物が連たんし、良好な近隣環境を形成する等居住環境の極めて良好な地域であり、従来から名声の高い住宅地域

② 敷地の規模及び建築の施工の質が標準的な住宅を中心として形成される居住環境の良好な住宅地域

③ 比較的狭小な戸建住宅及び共同住宅が密集する住宅地域又は住宅を主として店舗、事務所、小工場等が混在する住宅地域

④ 都市の通勤圏の内外にかかわらず、在来の農家住宅等を主とする集落地域及び市街地的形態を形成するに至らない住宅地域

 なんとなく、イメージが湧きますでしょうか?

上から順に、高級住宅地、普通住宅地、混在地域、農家集落地域と分類されております。

次に不動産鑑定評価書を反映して作成される地価公示(2020年1月1日時点)の概要『周辺に土地の利用現況』にどのように表現されているか見てみましょう。文字数制限がありますので、端的に表現しなればならない制約があります。

はじめに、渋谷区の松濤にある地価公示ポイントの記載から

渋谷-5 東京都渋谷区松濤1-13-7 「大規模住宅、マンション等が多い閑静な住宅地域」

 「閑静」との記載がありますね。

お次は山の手,六義園周辺の本駒込6丁目から、

文京-8  東京都文京区本駒込6-8-2 「大規模住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域」

「閑静」とは書かれず「環境の良い」との表現です。

三番目は、城南にあります田園調布です。

大田-4 東京都大田区田園調布3-23-15 「大規模住宅が建ち並ぶ名声のある住宅地域」

 「名声のある」と形容されています。

 上記3ポイントの価格を敷衍しますと,上から185万円/㎡,121万円/㎡,109万円/㎡という価格の順番になります。

 ということから考えると、「閑静な」と表現されるのは3件中一番価格の高い松濤のみになっております。「閑静」は住宅地として最高の表現には相違ないという事になりそうですね。

20年以上ずっと悩み続けてましたが、やっぱり「閑静」は住宅地として最高級の表現と考えてよさそうです。

 余談にはなりますが、(司馬遼太郎っぽい)住宅地としては上記より高い地価公示のポイントは他にもあります。

港-4 港区赤坂1-14-11 「マンションに大使館、ホテルも見られる住宅地域」

千代田-3 千代田区六番町6番1外 「中高層マンション、事務所等が混在する住宅地域」

港-29 港区白金台3-16-10 「高層共同住宅、店舗兼共同住宅の建ち並ぶ地域」

 上記が住宅地として上位3地点になります。価格は上から472万円/㎡,405万円/㎡,

381万円/㎡となります。ご覧いただいた通りにマンション地域になりますので、所謂たいそうなお大尽屋敷、鑑定評価的に言うと「施工の質も高い大型戸建住宅が区画整然と植生豊かに建ち並ぶ住宅地域」とはイメージが異なりますね。

 今回のまとめとして「閑静」は住宅地として最高の形容詞と考えてよいのではないかと。

長々とした文章最後までお読みいただきましてありがとうございました。

<完>

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